В последние годы вместо привычных квартир застройщики все чаще стали предлагать покупателям апартаменты. Внешне апартаменты выглядят точно так же, как и квартиры, но между ними существенная разница в юридическом статусе.
Что такое апартаменты
С точки зрения закона, апартаменты – это нежилые, коммерческие помещения, предназначенные для временного проживания.
В большие города – например, в Москву – постоянно приезжают учиться и работать люди из регионов. Желающих купить жилплощадь много, но земли под жилищное строительство уже начинает не хватать. Тогда застройщики покупают землю под коммерческую недвижимость – например, по документам там можно строить офисное здание или отель, – и возводят на ней дом, где вместо квартир – апартаменты. Или же реконструируют уже имеющиеся коммерческие помещения – многие апартаменты появились в бывших промзонах.
Тип назначения земли всегда указан в кадастровом паспорте или в свидетельстве о госрегистрации. Эти документы можно попросить у застройщика. Вариант земли под гостиницу лучше, нежели вариант под здание общественно-делового назначения: у жильцов таких апартаментов будет больше прав.
Чем же апартаменты отличаются от квартиры и когда их выгодно покупать?
Чем отличаются апартаменты от квартиры
Возможна временная регистрация – и только в апартаментах гостиничного типа.
Традиционно выше, чем для жилых помещений, а тарифы никак не регулируются государством.
Апартаменты облагаются по ставке от 0,5% до 2%.
Строгих требований нет, все остается на усмотрение застройщика.
Маткапитал и меры господдержки при покупке апартаментов использовать нельзя.
Апартаменты могут изъять за долги вне зависимости от наличия детей и иного жилья.
Налоговый вычет для апартаментов не предусмотрен.
Возможность регистрации по месту жительства
Суть. Постоянная регистрация возможна только в квартире, поскольку это жилое помещение. Для владельцев апартаментов есть два варианта. Первый – временная регистрация, максимум на пять лет – потом ее нужно продлевать. Но это возможно только в апартаментах гостиничного типа.
Если же помещение расположено в деловом (офисном) здании, то в нем нельзя зарегистрироваться даже временно. Вопрос регистрации является давней проблемой, которую власти никак не могут решить.
Часто апартаменты покупаются, как второе жилье – у человека уже есть квартира в Москве или в регионе, где он постоянно зарегистрирован. Но если апартаменты приобретаются в виде единственной недвижимости, то это означает, что у человека вообще нет места постоянного жительства, а только место временного пребывания на определенный законом срок.
Еще один нюанс касается регистрации в апартаментах несовершеннолетних. Если в квартире взрослый, имея регистрацию по месту жительства, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет, не спрашивая при этом согласия других собственников жилья, то в апартаментах для регистрации ребенка понадобится согласие всех собственников.
Коммунальные платежи
Суть. Квартиры считаются жильем, поэтому тарифы за коммунальные услуги контролируются государством. Есть отработанные механизмы, не дающие коммунальщикам завышать цены по своему усмотрению. В крайнем случае жильцы имеют право пожаловаться на необоснованное завышение тарифов в прокуратуру, антимонопольную службу или Роспотребнадзор.
Тарифы для апартаментов так жестко не контролируются и зависят от типа здания и обслуживающих его коммунальных компаний. Платежи за апартаменты стабильно выше, чем за аналогичные квартиры – примерно на 20-30%.
Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия и вода поставляются туда для коммерческих нужд.
Налоги на имущество
Суть. Налоговые ставки для жилых и нежилых помещений отличаются кардинально. Для владельцев квартир действует ставка 0,1% от кадастровой стоимости квартиры. При этом еще действует вычет 20 кв. м. – с этой площади имущественный налог платить не надо, только с разницы. К примеру, если площадь квартиры 50 кв. м., то налог начисляется только с 30 кв. м. по ставке 0,1%. Для владельцев квартир, стоимость которых выше 10 млн руб., ставка чуть больше – 0,15%.
Налоговая ставка для апартаментов гостиничного типа в пять раз выше, чем для жилых помещений – 0,5%. Если же апартаменты расположены в административно-офисном здании, то налог будет еще больше – 2%. Никаких вычетов в любом случае не предусмотрено – владельцы апартаментов платят налог, исходя из полной площади.
Технические требования и инфраструктура
Суть. Для жилой застройки действуют градостроительные нормы и соответствующее федеральное законодательство. Существуют требования насчет количества школ, детсадов, поликлиник и других объектов инфраструктуры. Бывает, что недобросовестные застройщики не соблюдают эти правила, на годы затягивают сдачу инфраструктурных объектов и т. п. Но жильцы квартир хотя бы минимально защищены законом. Инфраструктура создается за счет государства или застройщика.
Для апартаментов подобных норм не существует. Вся инфраструктура целиком и полностью остается на усмотрение застройщика. Апартаменты могут располагаться рядом с заводом, а в районе может не быть ни одного детсада или поликлиники – и жильцы ничего не смогут с этим поделать.
Санитарные и строительные нормы для апартаментов намного мягче, чем для жилых домов, нет условий по шумоизоляции и планировке. Это значит, что соседнее помещение могут использовать как угодно – как фитнес-клуб, караоке или зал для проведения мероприятий и вечеринок. Для квартир существуют строгие требования, начиная от уровня допустимого шума и заканчивая параметрами инженерных сетей. В случае выявления подобных недостатков застройщик обязан исправить их. Но апартаментов это не касается.
Кстати, закон о тишине для коммерческих помещений тоже не действует. Поэтому соседи могут шуметь круглосуточно – призвать их к порядку не получится.
Возможность использовать маткапитал и госпрограммы
Суть. В отличие от жилой квартиры на апартаменты нельзя потратить материнский капитал – неважно, покупаются они сразу за полную сумму или в ипотеку. Ряд застройщиков позиционирует свои апартаменты, как жилье для молодых семей с детьми. На деле это лишь рекламная уловка.
Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, на них не распространяются никакие федеральные и региональные льготы, субсидии, государственные программы, ипотеки для молодых семей и т. д. Все меры поддержки, разрабатываемые правительством, предназначены только для полноценных квартир.
Возможность изъятия жилья за долги
Суть. Что касается квартир, то здесь все однозначно: единственное жилье не имеют права забрать за долги, в том числе кредитные. Исключение составляет ипотечное жилье, которое находится в залоге у банка до тех пор, пока заем не будет полностью погашен. На ипотечную квартиру может быть обращено взыскание, даже если это единственное жилье.
Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, поэтому правило о невозможности изъятия единственного жилья на них не распространяются – поскольку апартаменты все равно не будут считаться жильем, даже если там будет проживать семья с тремя детьми, у которых нет никакой другой жилплощади. Соответственно, апартаменты превращаются в обычный актив, на который можно обратить взыскание для погашения долга – перед банком, МФО или частным лицом.
Не имеет значения, проживают ли в апартаментах несовершеннолетние и есть ли у должника иная недвижимость, куда он может съехать.
Вычет по налогу на имущество
Суть. При покупке апартаментов налоговый вычет не положен.
При покупке квартиры в ипотеку можно вернуть 13% от суммы процентов по займу. Также можно получить до 520 тыс. руб. налогового вычета при условии, что жилье приобреталось в браке, и никто из супругов ранее не получал налогового вычета на имущество.
Когда апартаменты выгоднее квартиры
Главный плюс апартаментов – цена. Она всегда ниже, чем на аналогичные по метражу и расположению квартиры. Поэтому, если это не единственное жилье, а человек покупает апартаменты, чтобы, допустим, сдавать – то разница в цене компенсирует повышенную коммуналку и налоги. К тому же при необходимости в апартаментах можно открыть офис или магазин. А при сдаче в аренду апартаменты можно сдавать и частным лицам, и юрлицам или ИП для ведения коммерческой деятельности.
Апартаменты нередко появляются на месте фабрик или других градообразующих предприятий и могут располагаться недалеко от метро или в месте удобных транспортных развязок. Скажем, если у человека квартира в Московской области, где он постоянно зарегистрирован, то можно не брать ипотеку на квартиру в Москве, где он работает, а приобрести апартаменты и жить в них – так дешевле, удобнее добираться на работу, а постоянная регистрация при этом сохраняется.
Резюме
В отличие от квартир апартаменты имеют статус нежилой коммерческой недвижимости. Соответственно, владельцы апартаментов не имеют права на любые жилищные льготы и субсидии, семейные ипотеки, иные госпрограммы поддержки. Все это рассчитано только на владельцев квартир.
Также апартаменты облагаются более высоким налогом на имущество. Коммунальные тарифы выше, чем в жилых помещениях, и никак не регулируются государством. Налоговый вычет так же не предусмотрен.
Апартаменты могут изъять за долги, как коммерческий актив, даже если у владельца больше нет пригодного для проживания помещения.
Главный плюс апартаментов – более низкая цена по сравнению с квартирами.
Бесплатная консультация: