Перепланировка
Независимо от того, идет речь о жилом или нежилом помещении, внутреннее устройство его далеко не всегда может устраивать его владельца или пользователя по своей архитектуре или возможностям использования, заложенным внутри такого помещения его строителями или авторами таких зданий. Может не устраивать расположение и форма оконных проемов либо конструкция санузла ввиду его небольшой площади.
В таких случаях, а также если речь идет об эстетической стороне дела, может прийти на помощь перепланировка или переустройство, которые могут быть реализованы как для жилых помещений, так и для нежилых. Однако в каждом конкретном случае могут иметься свои нюансы, как с точки зрения получения специального согласования, так и с точки зрения документального оформления. Что следует учитывать при проведении перепланировки или переустройства помещения?
Нормативная основа перепланировки и переустройства
Говоря о проведении строительных работ, целью которых является перепланировка или переустройство того или иного жилого или нежилого помещения, следует учитывать, что осуществление такого вида работ с нормативной точки зрения имеет различную базу.
Для того чтобы производить правовое регулирование перепланировки и переустройства жилых помещений, необходимо обращаться к положениям Жилищного Кодекса. В рамках этого нормативного акта, кроме всего прочего, находится регулирование вопросов, связанных с переустройством и возможной перепланировкой всех объектов жилого фонда, которые есть на территории Российской Федерации или относятся к недвижимому имуществу государства.
В отношении нежилых помещений такого единого нормативного акта не существует и для получения правильного нормативного регулирования проводимых строительных работ приходится обращаться к различного рода нормативным актам, устанавливающим те или иные требования в отношении нежилых помещений и возможностей проведения их перепланировки и переустройства (СанПины, требования, установленные в рамках соблюдения противопожарной безопасности конкретного типа нежилых помещений и т. д.).
В рамках перепланировки могут быть возведены дополнительные перегородки, которые не будут создавать лишней существенной нагрузки на перекрытия, перенесены в рамках соблюдения норм законодательства коммуникации, изменены фасады помещения или группы помещений, в том числе путем нанесения лакокрасочных покрытий иных свойств, нежели изначально были определены создателем помещения.
Под переустройством понимается также комплекс строительных мероприятий, но имеющих своей целью более глубокую и тщательную переработку помещения, независимо от того, относится оно к жилому или нежилому типу.
В ходе проведения переустройства помещения могут быть затронуты несущие конструкции с дополнительным их укреплением или применением мер, которые позволят избежать возможных сложностей в отношении приемки таких помещений по итогам завершения строительных работ уполномоченными сотрудниками Бюро технической инвентаризации. Кроме того, при проведении переустройства может быть реализован комплекс строительных работ, в ходе которого внутренняя и внешняя архитектура дома полностью изменяется, увеличивается общая или полезная площадь помещения, доступная для эксплуатации.
Документальное сопровождение перепланировки и переустройства: что и где получать?
Для того чтобы проводимые перепланировка и переустройство помещений носили законный с юридической точки зрения характер, каждый их этап должен быть оформлен специальными документами.
- Разрешение на проведение перепланировки. Получить данный документ можно в Бюро технической эксплуатации (БТИ) на основании проведенного сотрудником данной организации осмотра того помещения, в котором планируется проведение строительных работ. Осмотр проводится только по заявлению собственника помещения, а его целью становится определение возможностей проведения различного рода строительных работ для изменения вида помещения. При осмотре производится определение фактического состояния помещения и сравнение предложений собственника о проведении перепланировки или переустройства с выявленным состоянием помещения, а также с его техническим паспортом для формирования последующего заключения о возможностях перепланировки. Нередко в разрешении на проведение перепланировки указываются не все пункты, которые заявил собственник помещения, ввиду технической невозможности их реализации или по причине того, что могут быть нарушены конструкционные особенности помещения, что может создать угрозу жизни самому собственнику или владельцам смежных помещений.
- Проект перепланировки. Его можно получить в БТИ на основании заявления собственника с указанием его пожеланий по проведению работ, а также оформленного разрешения на перепланировку. В БТИ такой документ оформляется достаточно долго, так как загруженность сотрудников в этом органе велика из-за сравнительно невысокой стоимости такого вида работ (порядка 10-15 тысяч рублей за весь комплекс документов). Если ждать нет возможности или желания, но есть достаточная сумма денежных средств, можно обратиться в специализированные организации, которые занимаются подготовкой проектов перепланировки помещений. Стоимость услуг таких организаций начинается от 30 тысяч рублей, но они предоставляют также целый комплекс услуг, включая все необходимые согласования. Однако, прежде чем обращаться к таким организациям, следует уточнить наличие у них лицензии на составление таких проектов перепланировок, а также учесть, что если в ходе перепланировки будут затронуты несущие конструкции (например, оконные проемы), то составленный в такой организации проект будет считаться незаконным, так как с проектами перепланировок, где затрагиваются несущие конструкции, может работать только БТИ.
- Акт приемки проведенных работ. Составить такой документ на основании итогового осмотра перестроенного помещения может только инженер БТИ, проводя при этом сравнение с составленным и утвержденным ранее проектом перепланировки. На основании данного акта происходят последующие изменения технического паспорта помещения. В акте указывается, насколько и в какой мере реализован проект перепланировки и переустройства помещения, а также причины, по которым перепланировка не была выполнена в полном объеме (если проект реализован не полностью).
- Итоговый технический паспорт помещения, оформленный по итогам признания проведенной перепланировки законной и соответствующей заявленным требованиям в рамках составленного проекта.
Амнистия перепланировки
Так как на сегодняшний день к перепланировке относятся различные работы, в том числе по замене напольного покрытия, небольшом изменении внешнего вида домов (замена остекления балконов и лоджий), а также другие виды строительных работ, которые не затрагивают несущие конструкции, законодатель предусмотрел вариант упрощенного оформления такого вида работ.
К числу строительных работ, которые можно проводить без получения предварительного согласования, относятся:
- установка или перенос дверных проемов, если такая процедура не затронет никоим образом несущие конструкции помещения в целом или какой-то его части;
- устанавливать системы кондиционирования и обогрева помещения (за исключением домов, признаваемых архитектурным наследием, в которых подобная установка разрешена, если будет изменяться внешний вид здания, только с внутренней стороны);
- производить остекление или его замену для лоджий и балконов, а также их утепление или изменение конструкционных особенностей, например, путем использования в таком помещении более современных материалов;
- изменение напольного покрытия на аналогичное без затрагивания конструкции перекрытий и расположенных на них несущих элементов (балок, на которых располагалось старое покрытие и т. д.).
В остальных случаях работа амнистии перепланировки прекращается, что потребует необходимости оформления всего комплекса документов.
Однако, прежде чем обращаться в многофункциональный центр, следует тщательно проверить, предоставляет ли он такую услугу, так как в некоторых случаях из-за ограниченности программного обеспечения взаимодействие с БТИ и аналогичными государственными или муниципальными органами может быть затруднено.
Последние изменения законодательства
Перепланировка с точки зрения действующего законодательства должна быть тщательно отрегулирована. Такому регулированию, в первую очередь, подвергаются вопросы, связанные с документальным оформлением всей процедуры. Именно по этой причине последние изменения, которые внесены в действующее законодательство о проведении работ по перепланировке, касаются документального оформления такого рода строительных работ.
В частности, для согласования тех видов перепланировки, которые не являются особо сложными со строительной точки зрения, не потребуются:
- документы о праве собственности на конкретное помещение (если такое право официально оформлено и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости);
- технический паспорт на помещение, составленный до момента его переустройства и перепланировки;
- заключение уполномоченных государственных органов, в ведении которых находится охрана памятников культуры, архитектуры и истории (за исключением случаев, когда в ходе выполнения тех или иных строительных работ может быть изменен внешний вид наружных фасадов таких памятников, в которых расположены трансформируемые помещения).
В остальном действующие поправки в законодательство непосредственную процедуру оформления перепланировки и переустройства не затронули.
Перепланировка и переустройство жилого или нежилого помещения требует обязательного тщательного документального оформления, так как представляет собой сложный комплекс строительных работ, в результате которых может быть полностью изменена внешняя или внутренняя архитектура помещения либо его внешний вид. Однако на сегодняшний день для некоторых несложных видов таких работ реализуется программа амнистии перепланировки, которая позволяет упростить вариант получения согласования и других разрешительных документов, а также не получать предварительного согласования, а получить признание проведенных работ после их завершения.