Бесплатная консультация
Москва и область
+7 (499) 350-8059
Санкт-Петербург
+7 (812) 309-9401

Перепланировка

Независимо от того, идет речь о жилом или нежилом помещении, внутреннее устройство его далеко не всегда может устраивать его владельца или пользователя по своей архитектуре или возможностям использования, заложенным внутри такого помещения его строителями или авторами таких зданий. Может не устраивать расположение и форма оконных проемов либо конструкция санузла ввиду его небольшой площади.

В таких случаях, а также если речь идет об эстетической стороне дела, может прийти на помощь перепланировка или переустройство, которые могут быть реализованы как для жилых помещений, так и для нежилых. Однако в каждом конкретном случае могут иметься свои нюансы, как с точки зрения получения специального согласования, так и с точки зрения документального оформления. Что следует учитывать при проведении перепланировки или переустройства помещения?

Нормативная основа перепланировки и переустройства

Говоря о проведении строительных работ, целью которых является перепланировка или переустройство того или иного жилого или нежилого помещения, следует учитывать, что осуществление такого вида работ с нормативной точки зрения имеет различную базу.

Мнение юриста
Дмитрий Иванов
Центр правовой поддержки
Задать вопрос юристу

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Для того чтобы производить правовое регулирование перепланировки и переустройства жилых помещений, необходимо обращаться к положениям Жилищного Кодекса. В рамках этого нормативного акта, кроме всего прочего, находится регулирование вопросов, связанных с переустройством и возможной перепланировкой всех объектов жилого фонда, которые есть на территории Российской Федерации или относятся к недвижимому имуществу государства.

В отношении нежилых помещений такого единого нормативного акта не существует и для получения правильного нормативного регулирования проводимых строительных работ приходится обращаться к различного рода нормативным актам, устанавливающим те или иные требования в отношении нежилых помещений и возможностей проведения их перепланировки и переустройства (СанПины, требования, установленные в рамках соблюдения противопожарной безопасности конкретного типа нежилых помещений и т. д.).

В соответствии с перечисленными нормативными актами в качестве перепланировки следует рассматривать комплекс строительных работ, проводимых в том или ином помещении, в рамках которых не будут затронуты несущие конструкции помещения, но внутренняя архитектура может быть изменена вплоть до коренного изменения внутреннего состояния помещения.

В рамках перепланировки могут быть возведены дополнительные перегородки, которые не будут создавать лишней существенной нагрузки на перекрытия, перенесены в рамках соблюдения норм законодательства коммуникации, изменены фасады помещения или группы помещений, в том числе путем нанесения лакокрасочных покрытий иных свойств, нежели изначально были определены создателем помещения.

Под переустройством понимается также комплекс строительных мероприятий, но имеющих своей целью более глубокую и тщательную переработку помещения, независимо от того, относится оно к жилому или нежилому типу.

В ходе проведения переустройства помещения могут быть затронуты несущие конструкции с дополнительным их укреплением или применением мер, которые позволят избежать возможных сложностей в отношении приемки таких помещений по итогам завершения строительных работ уполномоченными сотрудниками Бюро технической инвентаризации. Кроме того, при проведении переустройства может быть реализован комплекс строительных работ, в ходе которого внутренняя и внешняя архитектура дома полностью изменяется, увеличивается общая или полезная площадь помещения, доступная для эксплуатации.

Независимо от того, о каком именно виде строительных работ идет речь – о перепланировке или переустройстве, каждая подобная трансформация жилого и нежилого помещения требует обязательного документального сопровождения для легализации полученных итоговых результатов строительства.

Документальное сопровождение перепланировки и переустройства: что и где получать?

Для того чтобы проводимые перепланировка и переустройство помещений носили законный с юридической точки зрения характер, каждый их этап должен быть оформлен специальными документами.

  1. Разрешение на проведение перепланировки. Получить данный документ можно в Бюро технической эксплуатации (БТИ) на основании проведенного сотрудником данной организации осмотра того помещения, в котором планируется проведение строительных работ. Осмотр проводится только по заявлению собственника помещения, а его целью становится определение возможностей проведения различного рода строительных работ для изменения вида помещения. При осмотре производится определение фактического состояния помещения и сравнение предложений собственника о проведении перепланировки или переустройства с выявленным состоянием помещения, а также с его техническим паспортом для формирования последующего заключения о возможностях перепланировки. Нередко в разрешении на проведение перепланировки указываются не все пункты, которые заявил собственник помещения, ввиду технической невозможности их реализации или по причине того, что могут быть нарушены конструкционные особенности помещения, что может создать угрозу жизни самому собственнику или владельцам смежных помещений.
  2. Проект перепланировки. Его можно получить в БТИ на основании заявления собственника с указанием его пожеланий по проведению работ, а также оформленного разрешения на перепланировку. В БТИ такой документ оформляется достаточно долго, так как загруженность сотрудников в этом органе велика из-за сравнительно невысокой стоимости такого вида работ (порядка 10-15 тысяч рублей за весь комплекс документов). Если ждать нет возможности или желания, но есть достаточная сумма денежных средств, можно обратиться в специализированные организации, которые занимаются подготовкой проектов перепланировки помещений. Стоимость услуг таких организаций начинается от 30 тысяч рублей, но они предоставляют также целый комплекс услуг, включая все необходимые согласования. Однако, прежде чем обращаться к таким организациям, следует уточнить наличие у них лицензии на составление таких проектов перепланировок, а также учесть, что если в ходе перепланировки будут затронуты несущие конструкции (например, оконные проемы), то составленный в такой организации проект будет считаться незаконным, так как с проектами перепланировок, где затрагиваются несущие конструкции, может работать только БТИ.
  3. Акт приемки проведенных работ. Составить такой документ на основании итогового осмотра перестроенного помещения может только инженер БТИ, проводя при этом сравнение с составленным и утвержденным ранее проектом перепланировки. На основании данного акта происходят последующие изменения технического паспорта помещения. В акте указывается, насколько и в какой мере реализован проект перепланировки и переустройства помещения, а также причины, по которым перепланировка не была выполнена в полном объеме (если проект реализован не полностью).
  4. Итоговый технический паспорт помещения, оформленный по итогам признания проведенной перепланировки законной и соответствующей заявленным требованиям в рамках составленного проекта.
Дополнительно, если речь идет о перепланировке нежилого помещения, расположенного в жилом доме, могут потребоваться разрешения Жилинспекции, а также санитарных органов для установления безопасности проведенных работ для жильцов дома.
Как правильно согласовать перепланировку квартиры через МФЦ или портал Госуслуг и какие нужны документы?
Многие жители многоквартирных домов стремятся улучшить внутреннюю конфигурацию своего жилья – изменить количество комнат, расширить ...
Исковое заявление о перепланировке квартиры: виды и правила оформления документа
Строительные работы, к которым относится и перепланировка, в подавляющем большинстве случаев требуют обязательного получения разрешения ...
Перепланировка дома: правила осуществления для частного и дачного дома, необходимые документы
Перепланировка как один из видов строительных работ может производиться в различных помещениях, относимых к жилому ...
Перепланировка в муниципальном жилом помещении и коммунальной квартире: правила оформления строительных работ
Перепланировка – это всегда достаточно сложная процедура, которая требует тщательной подготовки с точки зрения юридического ...
Перепланировка: основные документы для признания законности работ по перепланировке
Перепланировка нередко приходит на помощь тем собственникам существующих помещений, которых не устраивает общая или функционально ...
Как правильно составить жалобу на незаконную перепланировку в квартире и куда при этом обращаться?
Перепланировка квартир должна производиться с учетом определенных правил, иначе действия строителей могут доставить неприятности не ...
Порядок заполнения и основные требования к доверенности на проведение перепланировки помещения
Перепланировка любого помещения представляет собой достаточно длительный процесс, который требует затраты большого количества сил и ...
Что можно и чего нельзя делать при перепланировке? Как и где законно её согласовать?
Типовая планировка квартир все реже удовлетворяет требования современного уровня комфорта, поэтому многие владельцы прибегают к ...
Перепланировка здания: основные понятия и нормативное регулирование строительного процесса
Существующие на сегодняшний день жилые и нежилые помещения не всегда устраивают своих владельцев внутренней архитектурой. ...
Легализация незаконной перепланировки квартиры – сбор документов и подача заявления в администрацию
Многие жители городских квартир стремятся улучшить планировку своего жилища для более комфортного проживания. Важно помнить, ...
Инструкция по перепланировке квартиры, купленной в ипотеку. Возможность, сложности, расходы и ответственность
Благодаря ипотеке многие граждане стали обладателями собственных квартир. Однако по закону владелец имеет ограниченные права ...
Как организовать перепланировку законно без получения разрешения и хождения по инстанциям
Часто, затевая ремонт, человек не собирается ограничиваться только поклейкой обоев и заменой напольного покрытия. Особенно ...

Амнистия перепланировки

Так как на сегодняшний день к перепланировке относятся различные работы, в том числе по замене напольного покрытия, небольшом изменении внешнего вида домов (замена остекления балконов и лоджий), а также другие виды строительных работ, которые не затрагивают несущие конструкции, законодатель предусмотрел вариант упрощенного оформления такого вида работ.

Главной особенностью программы амнистии перепланировки, которая начала работать на территории РФ в 2016 году, становится то, что теперь несложные строительные и отделочные работы, которые не будут затрагивать коренное переустройство помещения с использованием несущих конструкций, можно проводить без получения предварительного согласования БТИ и аналогичных государственных органов, а уведомлять их по факту завершения такого рода работ.

К числу строительных работ, которые можно проводить без получения предварительного согласования, относятся:

  • установка или перенос дверных проемов, если такая процедура не затронет никоим образом несущие конструкции помещения в целом или какой-то его части;
  • устанавливать системы кондиционирования и обогрева помещения (за исключением домов, признаваемых архитектурным наследием, в которых подобная установка разрешена, если будет изменяться внешний вид здания, только с внутренней стороны);
  • производить остекление или его замену для лоджий и балконов, а также их утепление или изменение конструкционных особенностей, например, путем использования в таком помещении более современных материалов;
  • изменение напольного покрытия на аналогичное без затрагивания конструкции перекрытий и расположенных на них несущих элементов (балок, на которых располагалось старое покрытие и т. д.).

В остальных случаях работа амнистии перепланировки прекращается, что потребует необходимости оформления всего комплекса документов.

Кроме того, в рамках амнистии перепланировки несколько упростилась сама процедура подачи всех необходимых документов – теперь их можно направить на согласование в уполномоченные государственные органы путем обращения в многофункциональные центры по месту расположения того жилого или нежилого помещения, в котором должны проводиться строительные работы.

Однако, прежде чем обращаться в многофункциональный центр, следует тщательно проверить, предоставляет ли он такую услугу, так как в некоторых случаях из-за ограниченности программного обеспечения взаимодействие с БТИ и аналогичными государственными или муниципальными органами может быть затруднено.

Последние изменения законодательства

Перепланировка с точки зрения действующего законодательства должна быть тщательно отрегулирована. Такому регулированию, в первую очередь, подвергаются вопросы, связанные с документальным оформлением всей процедуры. Именно по этой причине последние изменения, которые внесены в действующее законодательство о проведении работ по перепланировке, касаются документального оформления такого рода строительных работ.

Кроме упомянутой выше процедуры упрощенного признания проведенной перепланировки, именуемой в обычной жизни амнистией перепланировки, следует также отметить существенное сокращение количества требуемых документов, которое произошло после внесения последних изменений в действующее законодательство.

В частности, для согласования тех видов перепланировки, которые не являются особо сложными со строительной точки зрения, не потребуются:

  • документы о праве собственности на конкретное помещение (если такое право официально оформлено и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости);
  • технический паспорт на помещение, составленный до момента его переустройства и перепланировки;
  • заключение уполномоченных государственных органов, в ведении которых находится охрана памятников культуры, архитектуры и истории (за исключением случаев, когда в ходе выполнения тех или иных строительных работ может быть изменен внешний вид наружных фасадов таких памятников, в которых расположены трансформируемые помещения).

В остальном действующие поправки в законодательство непосредственную процедуру оформления перепланировки и переустройства не затронули.

Перепланировка и переустройство жилого или нежилого помещения требует обязательного тщательного документального оформления, так как представляет собой сложный комплекс строительных работ, в результате которых может быть полностью изменена внешняя или внутренняя архитектура помещения либо его внешний вид. Однако на сегодняшний день для некоторых несложных видов таких работ реализуется программа амнистии перепланировки, которая позволяет упростить вариант получения согласования и других разрешительных документов, а также не получать предварительного согласования, а получить признание проведенных работ после их завершения.