Многие жители городских квартир стремятся улучшить планировку своего жилища для более комфортного проживания. Важно помнить, что на данные действия необходимо получать специальное разрешение, в противном случае есть риск начисления штрафов и даже отъема жилья. Избежать этого поможет процедура узаконивания перепланировки.
Процедура легализации перепланировки
Под перепланировкой следует понимать изменение внутреннего расположения стен и перегородок жилого помещения без затрагивания инженерных коммуникаций (п. 2 ст. 26 ЖК РФ). Работы по перепланировке могут заключаться в изменении количества комнат, увеличении или уменьшении их площади, а также объединении или разделении санузла.
Перед перепланировкой необходимо составить инженерный проект будущих работ и согласовать его в архитектурном комитете местной администрации. Если работы были проведены без согласования с исполнительной властью, то кадастровый паспорт квартиры становится недействительным, что может привести к невозможности продать или обменять квартиру. Кроме того, органы власти могут принудить жильца вернуть прежнюю конфигурацию стен под угрозой изъятия жилья.
Для легализации уже сделанной перепланировки жилья необходимо выполнить следующие действия:
- Обратиться в инженерно-проектное бюро и заказать проект перепланировки.
- Обратиться в архитектурный комитет администрации с заявлением об узаконивании перепланировки.
- Заплатить штраф за незаконную перепланировку.
- Дождаться рассмотрения заявления и одобрения проекта приемочной комиссией из БТИ.
- Оформить новый кадастровый паспорт на квартиру.
Для изготовления проекта сотрудники бюро выезжают на квартиру, проводят необходимые изменения и сверяют их с планом помещения до переделки. Такие работы занимают 5-15 дней и могут стоить 3000-20000 рублей, в зависимости от объема работ и региона обращения.
Для нежилого помещения
Самовольная перепланировка нежилого помещения может быть двух видов:
- с незначительным изменением конфигурации пространства;
- с полным переустройством помещения под конкретный тип бизнеса.
Список документов
В архитектурный комитет инициатор перепланировки подает следующие документы:
- копию паспорта;
- выписку из ЕГРН о правах на квартиру;
- действующий кадастровый паспорт;
- готовый архитектурный проект;
- заявление.
Если жилье находится в социальной аренде у администрации, то потребуется также письменное нотариально заверенное согласие на перепланировку всех членов семьи нанимателя, а вместо выписки из ЕГРН предъявляется ордер на квартиру.
Для жилья, расположенного в старом жилом фонде, нужно дополнительно утвердить проект в городском отделе по охране памятников архитектуры.
Для нежилого помещения дополнительно потребуются свидетельство ЕГРЮЛ или ИП, справка о согласии всех совладельцев бизнеса, а также заключение санитарной комиссии – если производились переносы санузлов и бытовых помещений для персонала.
По факту принятия документов заявителю выдается расписка с датой и перечнем бумаг. Документы можно подавать также в любое отделение МФЦ.
Рассмотрение заявления
В заявлении следует изложить просьбу согласовать перепланировку, проведенную самостоятельно, принимая во внимание соответствие проведенных работ строительным и санитарным нормам, что подтверждается проектом из бюро.
Рассмотрение заявления длится до 45 дней, в течение которых сотрудники комитета:
- проверяют документы заявителя на достоверность;
- изучают целесообразность перепланировки;
- оценивают предоставленный проект на соответствие нормам.
Причины для отказа
Городской архитектурный комитет отказывает в легализации перепланировки в следующих случаях:
- если заявитель не оплатил штраф;
- если предоставленный проект выполнен некорректно;
- при неполном пакете предоставленных бумаг;
- при отсутствии у заявителя права собственности или найма жилого помещения;
- при недопустимых вариантах перепланировки.
К недопустимым вариантам перепланировки относятся:
- увеличение кухни за счет жилых комнат;
- модификация несущих стен и арок;
- перенос санузла на площадь, под которой этажом ниже расположена жилая комната;
- увеличение площади балкона за счет комнаты;
- перенос в жилые комнаты газовой плиты.
Обращение в суд
Заявитель обращается в суд, когда считает причины для отказа необоснованными. Заявление подается в суд общей юрисдикции, при этом дело рассматривается в порядке приказного судопроизводства. В исковом заявлении нужно указать:
- наименование судебного органа обращения;
- ФИО и паспортные данные инициатора перепланировки;
- для юридических лиц — полное наименование, адрес и номер ЕГРЮЛ;
- сведения о жилом помещении;
- суть просьбы к суду;
- обстоятельства дела;
- сведения о досудебном обращении в администрацию;
- перечень прилагаемых документов.
Данные квартиры должны позволять однозначно ее идентифицировать, к ним относятся адрес, кадастровый номер и реквизиты выписки из ЕГРН о правах (или номер ордера найма).
К заявлению прикладываются документы:
- копия паспорта;
- выписка из ЕГРН о правах на жилье;
- старый кадастровый документ;
- проект из инженерного бюро;
- копия заявления в администрацию;
- копия отказа с указанием причин;
- квитанция об оплате штрафа.
В ходе заседания судья рассматривает в основном наличие нарушений строительных норм, в отдельных случаях назначая дополнительную экспертизу квартиры сотрудниками БТИ, проводимую за счет заявителя.
Дополнительным аргументом заявителя может служить резолюция сотрудников проектной компании в том, что возврат помещения в первоначальное состояние может повредить несущие конструкции – получить такую резолюцию необходимо перед заседанием суда, заказав дополнительную экспертизу в инженерном бюро.
При положительном решении суда заявитель обращается в отделение Росреестра с копией судебного приказа, утвержденным судом проектом бюро и паспортом для изготовления нового кадастрового документа, оплатив госпошлину в 700 рублей.
Перепланировка без согласования с местными властями может стать дополнительным обременением на квартиру. Узаконить перепланировку можно как в администрации, так и в судебных органах. Избежать отказа поможет тщательная подготовка документов и внимательный выбор инженерного бюро.
Бесплатная консультация: