Существующие на сегодняшний день жилые и нежилые помещения не всегда устраивают своих владельцев внутренней архитектурой. По этой причине вопрос с использованием различных вариантов перепланировок и их легализацией является очень острым и своей остроты не теряет. Однако, до момента проведения перепланировки следует точно определить, в каком варианте она будет производиться, а также каким образом необходимо действовать, чтобы не нарушить положения существующего законодательства в строительной и жилищной сфере.
Что такое перепланировка по законодательству?
Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации отвечает на этот вопрос с правовых позиций и под перепланировкой понимает внесение конструктивных и иных изменений в фактическое состояние того или иного помещения. Перепланировка — это специально проводимые строительные работы, в рамках которых будут меняться размер, площадь и конфигурация помещения, а также, в некоторых случаях, его конструкционные особенности, например, расположение дверных проемов.
Перепланировка является особым видом строительных работ, не имеющих отношения ни к реконструкции, ни к капитальному ремонту, так как при проведении последних видов строительных работ существенное изменение конструкционных особенностей помещения находится под запретом, и изменяться могут только инженерные коммуникации, призванные обеспечивать фактическое функционирование того или иного помещения.
Действующее законодательство говорит о том, что ни реконструкция помещения или здания, ни его капитальный ремонт не требуют такого тщательного согласования. Это обусловлено определением каждого из этих понятий, которые даны в Жилищном Кодексе и других нормативных актах, осуществляющих процедурное регулирование проведения каждого вида строительных работ.
Что такое согласование перепланировки и как осуществляется?
Так как при осуществлении перепланировки происходит внесение изменений в фактическое состояние помещения, такое изменение должно быть с юридической точки зрения оформлено. Подобное оформление называется согласованием перепланировки. Оно осуществляется в несколько этапов и проводится при взаимодействии с сотрудниками Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые проверяют не только возможность осуществления такой перепланировки, но и проведение всех строительных работ в случае наличия такой возможности, а также результат работ по проекту, который был специально составлен для этого.
Проведение согласования планировки выглядит следующим образом:
- обращение в БТИ за составлением проекта перепланировки на основании существующего технического плана помещения;
- утверждение такого проекта в БТИ и жилинспекции;
- проведение строительных работ по перепланировке (или, если это заложено в проект, реконструкции) собственными силами или с использованием услуг специализированных организаций;
- вызов сотрудников БТИ для проведения осмотра помещения после завершения строительных работ и составления акта соответствия выполненных работ подготовленному проекту;
- составление нового технического паспорта на основании полученного акта о результатах перепланировки.
Если речь идёт о проведении реконструкции инженерных сетей или всего помещения, то согласование таких работ не потребуется.
Юридические отличия согласования перепланировки в таунхаусе и многоквартирном доме
Однако в каждом из видов объектов недвижимости осуществление процедуры согласования проектов перепланировки будет иметь свои нюансы отличия.
Так, если речь идёт о перепланировке таунхауса, то осуществление таких мероприятий в подобном здании будет происходить легче из-за особенностей такого объекта, а именно:
- таунхаус — это особый вид жилых помещений, которые в настоящее время считаются многоуровневыми квартирами, смежные квартиры по отношению к которым располагаются только по бокам, в то время как ни сверху, ни снизу квартир нет;
- согласование перепланировки требуется только в отношении несущих конструкций, которые могут ухудшить прочность всего здания;
- в случае, если над жилым помещением будет располагаться «мокрое» помещение (санузел в совмещенном или разделённом виде), такой вид перепланировки не будет ухудшать положение соседей, так как все изменения происходят в рамках одной многоуровневой квартиры;
- в случае осуществления существенной перепланировки, например, с изменением конструкций стен, являющихся рёбрами жесткости дома, получение согласия соседей не потребуется.
Для многоквартирного дома согласование перепланировки происходит сложнее:
- в случае, если идёт речь о проведении работ по перепланировке с изменением конструкции стен-рёбер жесткости, потребуется согласие соседей, жизни которых может быть создана угроза при проведении таких работ;
- расположение «мокрых» помещений над жилыми в многоквартирных домах запрещено в отличие от таунхаусов;
- изменение площади объектов повышенной опасности (кухонь и аналогичных помещений) возможно только в том случае, если при подобном осуществлении перепланировки не будут созданы условия повышенной опасности для соседей (например, сносом межкомнатных перегородок, в результате чего при возникновении опасных ситуаций на таких объектах распространение опасности невозможно будет остановить);
- изменение общедомового имущества в многоквартирных домах возможно только на основании решения общего собрания собственников всех помещений в таком доме.
Необходимые документы для согласования
Для проведения согласования следует подготовить:
- заявление о подготовке проекта перепланировки, направляемое в БТИ (можно проект подготовить и в сторонних организациях, имеющих на это право, но стоимость таких услуг вырастает до трёх раз по сравнению со стоимостью аналогичной услуги в БТИ);
- подготовленный проект перепланировки;
- документы о праве собственности на перестраиваемое жильё (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
- договор купли-продажи или иной документ о возникновении права собственности на трансформируемое помещение;
- документы, удостоверяющие личность заявителя (также и подтвердят обладание им правом собственности на конкретное помещение);
- технический паспорт помещения;
- квитанция об оплате госпошлины за получение нового технического паспорта.
Перепланировка может проводиться в любом помещении, независимо от того, жилое оно или нет, а также где производится. Однако каждое такое изменение помещения должно быть оформлено с юридической точки зрения, в чем заключается главное отличие перепланировки от реконструкции или капитального ремонта.
Бесплатная консультация: