Внесение квартплаты является обязанностью каждого собственника жилья, и накопление долгов может привести к трудностям при продаже квартиры. Выбор способа отчуждения квартиры с долгом по ЖКХ зависит от суммы задолженности, способа расчета за покупку и договоренностей между сторонами сделки.
Законность продажи жилья с долгом по ЖКХ
Задолженность по коммунальным услугам является одним из видов обременения на жилье. Так как обязанность по содержанию жилплощади лежит на ее собственнике (п.2 ст. 153 ЖК РФ), то долги по квартплате переходят к новому владельцу после регистрации права в Росреестре. За предыдущим владельцем остаются только долги, на которые было обращено судебное взыскание.
В п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса указано, что продавать какой-либо товар с обременением можно только с согласия покупателя, при сокрытии долга по ЖКХ со стороны продавца покупатель будет иметь право:
- требовать возврата части стоимости квартиры;
- требовать возмещения причиненного ущерба;
- отменять сделку полностью с возвратом всех уплаченных средств.
Как проверить наличие долга
Определить размер долга можно следующими способами:
- потребовать от продавца предъявить справку из УК или ТСЖ, а также последние оплаченные квитанции;
- сделать запрос в ресурсоснабжающие компании;
- сделать запрос в системе ГИС ЖКХ;
- проверить наличие приказа о взыскании на сайте судебных приставов.
При получении сведений о задолженности по одной справке из УК существует риск подделки документа, а ресурсоснабжающие компании предоставляют только сведения о долгах за водоснабжение, электроснабжение и т. д.
Порядок совершения сделки
Совершить сделку по отчуждению квартиры, обремененной долгами по коммунальным услугам, можно следующими способами:
- путем заключения предварительного договора;
- путем оплаты долгов с аванса, внесенного покупателем;
- с помощью риэлтерского агентства;
- путем уменьшения стоимости покупки на размер долга.
Основной проблемой при покупке квартиры с долгами является отсутствие свободных средств у продавца, которыми он смог бы погасить долг до получения денег от покупателя. При заключении соглашения об авансе стороны могут внести условие, по которому продавец обязуется оплатить долги до регистрации сделки. Заключение предварительного соглашения позволяет покупателю убедиться, что долги будут оплачены до покупки и сделка не будет сорвана. Как правило, предварительный договор заключается с условием внесения задатка или аванса покупателем.
С использованием аванса
Если покупатель приобретает жилье за наличные деньги, оплату долгов ЖКХ удобнее всего осуществить следующим образом:
- Продавец выясняет полную сумму долга в УК.
- Стороны обговаривают условия сделки и заключают соглашение об авансе.
- Покупатель выплачивает аванс, а продавец погашает долги ЖКХ.
- Продавец предъявляет покупателю справку о погашении долга.
- Стороны подписывают договор и регистрируют сделку в Росреестре.
Покупка через агентство
Если покупатель не имеет наличных средств для выдачи аванса и планирует оформлять ипотеку, то в таких случаях посредником между сторонами может выступить риэлтерская компания. Порядок покупки в таком случае следующий:
- Стороны обговаривают основные условия и цену покупки.
- Продавец готовит документы о правах на жилье и запрашивает справку о размере долга в ТСЖ.
- Стороны заключают соглашение с риэлтерским агентством.
- Агентство проверяет документы на квартиру и погашает коммунальные долги.
- Покупатель заключает с банком ипотечный договор.
- Происходит регистрация сделки и средства поступают на счет продавцу.
- Продавец уплачивает комиссию риэлтерскому агентству за услуги.
Агентство в данной процедуре выступает кредитором продавца ввиду отсутствия у сторон свободных средств. Важно учесть, что агентство может погасить долг продавца до совершения сделки при условии наличия предварительного одобрения ипотеки в банке, а также после тщательной проверки документов на жилье. Как правило, сотрудники агентства требуют внесения в основной договор пункта об обязанности продавца выплатить комиссию, и заключается трехсторонняя сделка с условиями.
Важно внести в договор условие, по которому продавец обязуется выплатить покупателю компенсацию в случае обнаружения скрытых долгов после окончания регистрации сделки.
Скрытые долги могут быть в случае недавней смены способа управления многоквартирным домом – в таком случае у продавца может сохраниться задолженность перед предыдущей УК, о которой новая структура, управляющая домом, может не иметь сведений.
Список документов
К основному прикладываются следующие документы:
- копии оплаченных квитанций;
- выписка из ЕГРН о праве на жилплощадь;
- кадастровый паспорт;
- справка о погашении долга;
- справка из паспортного стола о зарегистрированных в квартире лицах;
- справка из Росреестра об отсутствии обременений.
Приобретение или продажа квартиры с долгами по услугам ЖКХ является рискованной сделкой. Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь и длительных разбирательств с управляющей организацией, необходимо получать как можно более полную информацию о сумме долга, делая запрос через систему ГИС ЖКХ, а также получая справки от поставщиков ресурсов и в домоуправлении.
Бесплатная консультация: