Сделки по покупке недвижимости несут в себе риски приобретения жилья с обременениями, к числу которых относятся долги по коммунальным платежам. Распределение обязанностей сторон по погашению долгов зависит от вида соглашения бывшего собственника с управляющей компанией и наличия судебного решения о взыскании долга.
Долги ЖКХ при смене собственника квартиры
Обязанность по оплате коммунальных ресурсов и работ по обслуживанию общедомового имущества лежит на собственнике или нанимателе жилого помещения согласно ст. 153 Жилищного кодекса. Кроме того, владелец обязан нести все расходы по содержанию своей собственности (ст. 219 ГК РФ).
Услуги ЖКХ предоставляются и рассчитываются для конкретной квартиры исходя из ее площади, количества зарегистрированных лиц и других характеристик, а задолженности по услугам переходят к новому собственнику с момента возникновения у него права собственности. Право на новую квартиру возникает у покупателя с момента завершения регистрации купли-продажи в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Важно учесть, что переход долгов за коммунальные услуги к новому владельцу осуществляется при соблюдении следующих условий:
- продавец предупредил покупателя о наличии и размере долга;
- покупатель выразил согласие на принятие данных обременений;
- на долги не было обращено судебного взыскания.
Сведения о переходе долга должно быть зафиксировано в договоре покупки жилья.
Какие долги переходят к новому владельцу
К новому собственнику после регистрации имущества переходят долги перед местной управляющей организацией за следующие услуги:
- предоставление коммунальных ресурсов (воды, электричества, газа и т. д.);
- ремонт и обслуживание общедомового имущества и придомовой территории;
- капитальный ремонт.
Переход долга за капитальный ремонт к новому владельцу жилья установлен пунктом 3 ст. 158 ЖК РФ.
Не переходят к новому владельцу следующие виды долгов:
- на которые обращено судебное взыскание;
- информация о которых была умышленно скрыта продавцом;
- задолженности за спецсервис, предоставляемый членам ТСЖ по договору с ним.
Проверить сведения о наложении на продавца взыскания можно через информационную систему службы судебных приставов, для этого необходимо знать ФИО, дату рождения и регион прописки продавца.
Местные управляющие компании могут начать востребовать уже присужденный долг с нового владельца жилого помещения, мотивируя свои действия ст. 153 ЖК РФ. Чтобы избежать конфликта с местной УК, необходимо запросить у продавца соответствующую выписку от судебного исполнителя для предъявления коммунальным службам.
Важно учесть, что при умышленном сокрытии продавцом сведений о долге за услуги ЖКХ, покупатель вправе:
- требовать погашения долга от продавца;
- требовать компенсации в размере суммы долга и начисленных пеней;
- расторгнуть сделку и вернуть всю сумму покупки с учетом понесенных расходов.
При отказе предыдущего владельца оплачивать долги покупатель может обратиться в суд, и тогда к сумме долга прибавятся также судебные издержки.
Обязан ли новый собственник оплачивать долги
Обязанность нового собственника по оплате долгов, на которые не обращено взыскание суда, возникает с момента регистрации сделки. Избежать неожиданных сумм в квитанциях и судебных разбирательств с бывшим собственником можно следующими способами:
- путем проверки суммы долга;
- путем заключения предварительного договора;
- оплатой коммунальных долгов продавцом с полученного аванса.
Дополнительно проверить размер долга можно через систему ГИС ЖКХ, для этого нужно, чтобы продавец зашел в свой личный кабинет в системе, запросил сумму долга и предъявил результат запроса покупателю.
После определения размера задолженности можно заключить предварительный договор с условием, что продавец обязуется погасить все долги по услугам ЖКХ до подписания основного договора, при этом необходимо указать конкретные суммы и сроки, чтобы избежать двойного толкования текста соглашения.
Если у продавца нет собственных средств до продажи недвижимости, то покупателю можно заключить с ним соглашение об авансе, в котором будет присутствовать пункт о необходимости погашения всех долгов с полученной суммы.
При смене собственника жилой недвижимости все долги за коммунальные ресурсы, обслуживание дома и капремонт переходят к новому владельцу с момента регистрации перехода права. Избежать принятия чужих долгов можно путем предварительной проверки размера задолженности и уменьшения суммы покупки на эквивалентную сумму.
Бесплатная консультация: