Жилищный Кодекс Российской Федерации говорит о том, что управление общедомовым имуществом многоквартирного дома может осуществляться различными способами. Наиболее популярными и разрешенными с точки зрения действующего законодательства на сегодняшний день являются товарищество собственников жилья, товарищество собственников недвижимости и управляющая компания. Однако для того, чтобы такие организации имели с юридической точки зрения все полномочия, они должны быть оформлены соответствующим образом.
Жилищный Кодекс говорит о том, что такие управляющие организации на сегодняшний день могут существовать только в виде некоммерческих организаций, оформленных в виде юридического лица. Каждое такое юридическое лицо имеет ряд специальных документов, которые и позволяют ему носить статус юридического лица. Одним из таких документов является устав. Что это за документ и для чего он нужен? Какие требования к нему предъявляются в соответствии с действующим законодательством?
Что такое устав и для чего он нужен?
Устав – это один из обязательных документов, который должен быть сформирован в юридическом лице в момент его образования для того, чтобы такое юридическое лицо смогло пройти в полной мере процедуру регистрации в уполномоченных государственных органах, в первую очередь, в Федеральной налоговой службе путем внесения данных в Единый государственный реестр юридических лиц.
Устав отражает сразу несколько характерных элементов, которые позволяют говорить о том, какого рода юридическое лицо действует в конкретных обстоятельствах.
Так, если речь идет об уставе товарищества собственников жилья, собственников недвижимости или управляющей компании как юридического лица, занимающегося управлением существующего недвижимого имущества того или иного многоквартирного дома, то следует обратить внимание на следующие моменты:
- в уставных документах такого юридического лица обязательно должен быть указан тип деятельности – некоммерческая организация, занимающаяся управлением вверенного ей общедомового имущества в целях обеспечения безопасного и комфортного использования такого имущества доверителями конкретного юридического лица;
- на каких основах осуществляется деятельность того или иного юридического лица (в том числе должны быть указаны положения действующего законодательства, в целях исполнения которых было создано конкретное юридическое лицо);
- основания для возникновения имущественного фонда конкретного юридического лица (в контексте имущества в данном случае рассматриваются те материалы и объекты имущественного комплекса, которые позволят в полном объеме осуществлять свою деятельность по обеспечению должного эксплуатационного состояния того или иного общедомового имущества многоквартирного дома);
- источники финансирования деятельности управляющей компании или товарищества собственников недвижимости или жилья с указанием того, откуда и в каком объеме должны поступать денежные средства. При этом положения об оплате услуг такой управляющей организации составляется отдельно и в устав не включается.
Основное содержание устава
На сегодняшний день правоприменительная практика сложила общий фон для уставных документов существующих на территории Российской Федерации юридических лиц. В связи с этим можно говорить о том, что в обязательном порядке должно входить в содержание устава для того, чтобы такое юридическое лицо прошло в полном объеме процедуру регистрации, независимо от того, идет речь о товариществе собственников жилья, товариществе собственников недвижимости либо управляющей компании.
К обязательным разделам устава как юридического документа следует относить:
- Общие положения. В данном разделе дается подробная информация о том, где именно создается та или иная управляющая организация, какое полное наименование она имеет, а также указание на то, что такая организация носит некоммерческий характер и функционирует только в интересах собственников помещений в конкретном многоквартирном доме или в группе домов. Кроме того, в этом разделе указывается момент, с которого созданную организацию можно считать юридическим лицом, и до какого момента она будет существовать (например, ТСЖ прекращает свое действие тогда, когда в нем остается менее пятидесяти одного процента собственников помещений в доме; при этом расчет количества участников идет не от площади занимаемых ими помещений, а от фактического количества членов в лице конкретных физических или юридических лиц, входящих в списочный состав членов).
- Цели деятельности, а также предмет осуществления такой деятельности. В данном разделе указываются сведения о том, для каких целей создается конкретное юридическое лицо, а также какие виды деятельности для достижения поставленных целей создаваемая организация будет осуществлять.
- Следующим разделом следует считать перечисление прав и обязанностей создаваемой управляемой организации. В случае одобрения такого устава на собрании собственников помещений в конкретном многоквартирном доме необходимо обратить внимание на данный раздел, так как осуществление тех или иных работ, даже если оно производится на основании специально заключенного договора, будет производиться управляющей организацией в строгом соответствии с данным разделом устава и обязать ее выполнять больший перечень работ будет достаточно сложно. То же касается слишком широких полномочий, которые управляющие организации нередко берут на себя. Если на собрании, на котором будет происходить такое утверждение, все необходимые права не будут подробно изучены и обсуждены, есть риск того, что перечень таких прав управляющей организации может быть сильно увеличен.
- Порядок вступления и выхода из товарищества, функционирующего как управляющая организация общим имуществом многоквартирного дома, характерен именно для товариществ собственников жилья или недвижимости в том или ином многоквартирном доме. Обусловлена эта особенность тем, что в товарищество можно вступить и выйти конкретному собственнику помещений, в то время как под «опеку» управляющей компании должен переходить весь дом целиком, в противном случае может возникнуть конфликт интересов. Для управляющей компании в соответствии с положениями Жилищного Кодекса формируется специальный раздел о порядке принятия в свое управление имущества того или иного многоквартирного дома.
- Имущественный комплекс и порядок финансирования. Данный раздел необходим для того, чтобы определить основания получения денежных средств для функционирования конкретной управляющей организации, так как в соответствии с действующим законодательством получение прибыли путем оказания коммерческих услуг такой организации запрещено.
- Права лиц, владеющих помещениями в доме, находящемся в управлении конкретной управляющей организации, также должны быть перечислены в уставе такой организации, также как и указан период, в который такие права возникли, а также на основании каких документов происходит юридическое закрепление такого возникновения прав.
- Отдельным разделом оформляется перечень обязанностей владельцев помещений в управляемом доме, а также меры ответственности, к которым может быть привлечен нарушитель таких обязанностей. Ответственность фиксируется обязательно с указанием тех правовых норм, на основании которых она назначается.
- Формирование органов управления конкретного юридического лица выносится в отдельный раздел для облегчения изучения при необходимости этого вопроса, а также для того, чтобы легче можно было проследить основные права функционирования такого правления.
- Так как на руководителя управляющей организации также налагается определенная ответственность, все вопросы, связанные с осуществлением его деятельности, а также с правилами назначения такого руководителя должны быть зафиксированы в уставе в виде отдельного раздела.
- Так как юридическое лицо, коим является создаваемая управляющая организация, может быть ликвидировано или реорганизовано, описание юридического порядка такой процедуры должно быть осуществлено в соответствии с действующим законодательством в виде отдельного, нередко заключительного, раздела устава.
В противном случае велик риск не пройти обязательную процедуру юридической регистрации такой организации, что сделает невозможным ее законное функционирование.
Бесплатная консультация: