В многоквартирных домах собственники владеют не только личными квартирами, но и общими помещениями, которые необходимо содержать в надлежащем состоянии. Содержание и ремонт общих помещений оплачивается за счет жильцов и производится организациями, которым поручено управление общим имуществом.
Что входит в содержание и ремонт дома
Обязанность по оплате содержания и ремонта многоквартирного дома возлагается на собственников квартир и обладателей ордера социального найма, согласно п. 1,2 ст. 154 Жилищного кодекса. Организацию содержания и ремонта дома должна осуществлять одна из следующих структур:
- муниципальный наймодатель;
- жилищное товарищество;
- управляющая компания;
- собрание собственников (для домов с числом квартир менее 50).
Согласно Постановлению № 491, в перечень работ по текущему ремонту и обслуживанию общедомового имущества входят:
- уборка общих помещений;
- уход за придомовым земельным участком;
- организация сбора и вывоза бытовых отходов;
- организация освещения в общих помещениях;
- принятие мер по соблюдению противопожарной безопасности;
- поддержание необходимого уровня температуры в жилых помещениях;
- обслуживание инженерных коммуникаций.
К уходу за придомовым участком относятся не только работы по озеленению и организации детских площадок, но и сезонные работы, связанные с ликвидациями последствий паводков и снегопадов.
Сбор бытовых отходов включает не только отходы жильцов, но и магазинов и предприятий, помещения которых расположены в доме. Организация противопожарных мер требует периодического осмотра общих помещений – подъездов, подвалов, чердаков, лестничных пролетов – на предмет наличия свободного доступа граждан к выходу, а также отсутствия легковоспламеняющихся предметов и нарушений электропроводки.
В инженерное обслуживание входит периодический осмотр и ремонт:
- лифтов;
- электрощитов;
- водопроводных коммуникаций.
В целях обеспечения и поддержания необходимой температуры (не ниже 18 градусов) дополнительно контролируется состояние окон, вентиляционных решеток, дверей и проходов в подъездах, а также ремонт чердачных и подвальных помещений, кровли и технических помещений.
Как производится оплата
Размер оплаты индивидуален для каждого конкретного собственника и зависит от следующих факторов:
- площади, находящейся в собственности жильца;
- количества прописанных в квартире лиц;
- типа занимаемого помещения.
Также существуют факторы, общие для всех жильцов дома, к ним относятся плотность населения группы домов, относящихся к одному ТСЖ, а также инженерных особенностей конкретных сооружений.
При ремонте дома с небольшим количеством собственников жильцам приходится платить больше, чем в густонаселенных домах, так как оплата ряда работ фиксированная и мало зависит от числа жильцов, например, ремонт сломанного лифта или устранение последствий аварии водопровода.
Итоговый размер платы рассчитывается в бухгалтерии управляющей организации с применением учетной политики и действующей системы налогообложения.
Каждому из плательщиков присваивается индивидуальный лицевой счет, по которому бухгалтерия обрабатывает платежи. Плата устанавливается каждый календарный год в соответствии с принятыми в области тарифами и планом-сметой будущих работ. В такой план закладываются как текущие, так и аварийные ремонтные работы.
Как происходит процесс ремонта
В небольших жилищных товариществах, управляемых собственниками квартир, обычно привлекаются бригады, обслуживающие по договору несколько домов.
В общем случае работы по ремонту и обслуживанию происходят в следующем порядке:
- Определение плана работ на ежегодном собрании членов ТСЖ.
- Составление сметы.
- Заключение договоров с подрядными организациями.
- Контроль над производимыми работами.
- Оплата выставленных счетов за счет средств, полученных от взносов в ТСЖ.
- Отчет исполнителей о проделанной работе перед собранием правления.
Отдельный план-смета составляется для сезонных работ, особенно связанных с подготовкой к отопительному сезону – в плане работ обязательно должны присутствовать следующие мероприятия:
- проверка отопительных коммуникаций дома;
- проверка состояния подвалов и технических помещений, в которых расположены коммуникационные узлы;
- оценка состояния утеплителей в общедомовых вентиляционных шахтах;
- оценка плотности чердачных и подвальных перекрытий;
- замена неисправных оконных проемов и стекол в подъездах.
Если дом обслуживает частная УК, то планирование ремонтных работ происходит раз в 3-6 месяцев, собрание жильцов при этом не созывается, а смета и план работ утверждается руководством УК. В данном случае жильцы могут также контролировать потраченные на ремонт средства путем направления соответствующих запросов в бухгалтерию компании, а при отказе предоставить сведения следует писать жалобу в отдел жилищного надзора или прокуратуру.
Процесс обслуживания домофонов подъездов осуществляется под контролем УК или домофонной компанией непосредственно – во втором случае жильцы должны контролировать данный процесс самостоятельно.
Работы по обслуживанию и ремонту многоквартирных домов должны обеспечивать нормальное состояние общих помещений и комфортное проживание жильцов. При нарушении законных интересов собственников или нанимателей квартир, а также при подозрении в растратах при проведении работ по обслуживанию дома необходимо заявлять в жилищную инспекцию.
Бесплатная консультация: