Управляющие компании при выполнении работ по поддержанию коммуникаций дома в надлежащем состоянии могут потребовать от собственника жилья заменить электросчетчик за свой счет. Законность данного требования зависит от места расположения счетчика, его исправности, а также наличия основания для его замены.
Понятие управляющей компании
Управляющая компания – это юридическое лицо, созданное на базе одного или нескольких многоквартирных домов в целях организации поставок жильцам коммунальных благ (воды, света, газа и т. д.) и поддержанию дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
В рамках своей деятельности УК:
- собирает с жильцов плату за квартиру;
- перераспределяет средства между поставщиками ресурсов;
- организует проведение работ по ремонту здания и уборке общих помещений;
- поддерживает инженерные коммуникации в исправном состоянии;
- обеспечивает бесперебойные поставки коммунальных благ жильцам.
В новых домах, где большинство жилых помещений ещё не заняты собственниками, управляющую компанию выбирает застройщик и заключает с ней договор в течение 5-ти дней после сдачи дома в эксплуатацию (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Договор застройщика с УК содержит условия передачи дома и перечень всех технических характеристик здания и инженерных коммуникаций (водопровода, электрощитов и т. д.). После заселения большей части квартир жильцы могут выбрать другой способ управления домом.
Гарантии качества работ УК
Качество работ управляющих компаний по проведению текущего ремонта и обслуживания дома обеспечивается условиями договора с жильцами, а также следующими нормативными актами:
- Жилищным кодексом;
- Постановлением Правительства № 290;
- Постановлением Правительства № 354;
- Постановлением Правительства № 416;
- местным законодательством.
Пункт 1.1 ст. 161 ЖК обязывает управляющие компании обеспечивать надлежащее состояние дома в соответствии с требованиями безопасности и с учетом законных интересов и прав жильцов.
Постановление № 290 определяет список необходимых работ по ремонту общедомового оборудования, выполнение которых должна организовывать УК, а общие правила управления домом, включая стандарты раскрытия информации о деятельности УК, определены в Постановлении № 416.
Требования к качеству работ по ремонту и обслуживанию дома регламентированы в Приложении № 1 к Постановлению № 354. В частности, приведены предельные сроки устранения аварий и неисправностей коммуникаций.
Если УК требует замены счетчика
Основными причинами, по которым управляющая компания может потребовать замены электросчетчика, являются:
- выход прибора из строя;
- окончание предельного срока эксплуатации;
- проведение плановых работ по модернизации домовой электросети;
- переход на мультитарифную систему расчета;
- низкий класс точности прибора.
Основным предметом разногласий между собственником квартиры и УК является обязанность по оплате установки электросчетчика.
Исключением является случай, когда счетчик установлен не внутри квартиры, а на лестничной площадке. Сотрудники управляющей компании в большинстве случаев настаивают, что индивидуальные счетчики, установленные в подъездах, не являются общедомовой собственностью и должны заменяться за счет жильцов. В таком случае следует запросить в УК выписку из документации о составе общедомовой собственности. Если в выписке будут числиться счетчики на лестничной площадке, их замена должна производиться за счет УК.
Важно учесть, что если счетчик вышел из строя по вине сотрудников УК (например, в результате действий ремонтной бригады), то его замена также производится за счет УК вне зависимости от расположения.
Установка счетчиков за счет компании также осуществляется при проведении плановой модернизации электрооборудования, не связанной с окончанием срока эксплуатации прибора.
Если УК требует от собственника замены счетчика на основании низкого класса точности (ниже класса 2), то такое требование законно только в следующих случаях:
- при окончании межповерочного интервала;
- при окончании срока эксплуатации прибора;
- при признании прибора устаревшим инженерной комиссией.
В пункте 142 разд. 10 Постановления № 442 сказано, что счетчики с классом точности ниже 2-го могут эксплуатироваться до конца срока службы или очередного межповерочного интервала.
Если УК требует замены счетчика за счет нанимателя муниципальной квартиры, то необходимо ссылаться на ст. 539 ГК РФ, согласно которой абонентом электросети, несущим обязанность по ремонту и замене электроприборов, является собственник помещения, то есть муниципальные власти.
Жалоба в инспекцию
Если УК требует оплаты замены счетчика, относящегося к общедомовому имуществу или пригодного к эксплуатации прибора, необходимо подавать жалобу в жилищную инспекцию. Порядок обращения следующий:
- Собственник обращается в УК и требует предоставить основания для замены счетчика в письменном виде.
- Запрашиваются сведения о принадлежности счетчика к общедомовому имуществу.
- Вызывается инженерная служба для оценки качества прибора и составления акта.
- Подается заявление в жилищную инспекцию.
В заявлении следует изложить просьбу провести проверку законности требований сотрудников УК. К обращению прикладываются следующие документы:
- копия паспорта заявителя;
- выписка из ЕГРН о правах на квартиру;
- технический план жилья;
- копия ответа УК;
- акт о работоспособности прибора.
Последние реформы ЖКХ
С апреля 2018 года потребители услуг получили право заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями для оплат ресурсов напрямую таким организациям, минуя бухгалтерию УК. Напрямую можно оплачивать:
- водоснабжение;
- водоотведение;
- электроснабжение;
- газоснабжение;
- отопление;
- вывоз мусора.
Перейти на прямые договоры жильцы могут при принятии соответствующего решения на общем собрании собственников, а также при отказе поставщика исполнять договор с УК.
Кроме того, органы жилнадзора получат возможность рассматривать дела о нарушении руководством УК правил управления домом без привлечения суда.
Рейтинг управляющих компаний
При составлении рейтинга учитывались следующие показатели:
- наличие долгов перед поставщиками ресурсов;
- скорость реагирования на жалобы жильцов;
- наличие штрафов;
- наличие единой квитанции;
- размещение информации на сайте УК.
В итоге в ТОП-5 управляющих компаний вошли:
- «ГУЖФ».
- «ПИК-Комфорт».
- «Жилищник Пресненского района».
- «ЖКХ».
- «Жилищник района Тверской».
Управляющие компании предоставляют жильцам коммунальные ресурсы и организуют работы по текущему ремонту общедомового имущества. В случае требования УК о замене счетчика необходимо выяснить причины замены и установить собственника счетчика, в случае выявления незаконности требований следует обращаться в жилищную инспекцию.
Бесплатная консультация: