Бесплатная консультация
Москва и область
+7 (499) 350-8059
Санкт-Петербург
+7 (812) 309-9401

Жилищно строительный кооператив

Стандартная процедура приобретения недвижимости в строящемся доме предполагает заключение договора долевого участия или вступления в члены ЖСК. ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы обладают своими особенностями, а также свойственными им преимуществами и недостатками.

Что такое ЖСК и какими правовыми нормами они регулируются

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой форму объединения юридических или физических лиц, основной целью которых является строительство жилья и управление им. По сути, ЖСК является некоммерческой организацией, целью которой не может являться извлечение прибыли, а только строительство дома.

Кратко схему работы ЖСК можно представить следующим образом: лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности.

Деятельность жилищно-строительных коллективов регулируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами. Это Гражданский кодекс, Жилищный кодекс и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…». В частности, в ст. 116 Гражданского кодекса, ст. 110 Жилищного кодекса приведены определения понятия ЖСК и нормы регистрации кооперативов.

ФЗ-214 определяет ЖСК как единственную альтернативу для долевого строительства, когда будущие собственники квартир передают деньги на строящееся жилье застройщикам.

Основным регулятором ЖСК является ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Он содержит порядок их организации, права и обязанности членов кооператива (пайщиков).

Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

ЖСК могут функционировать в двух разновидностях. Стандартные кооперативы занимаются строительством дома, жилищно-накопительные кооперативы лишь принимают деньги от вкладчиков, но сами не являются застройщиками, а приобретают готовую недвижимость.

Управление ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы формируются в следующем порядке:

  1. Создается инициативная группа.
  2. Она готовит устав кооператива и план его развития.
  3. Проводится собрание среди членов инициативной группы и принимается решение о создании ЖСК и его протоколировании.
  4. ЖСК регистрируется в статусе юридического лица через ФНС по местонахождению кооператива. Для этого формируется комплект документов: госпошлина, протокол собрания, устав и прочие документы.

В состав ЖСК входят как рядовые члены, так и правление кооперативом, которые делят между собой ответственность.

Управление ЖСК производится строго на основании утвержденного устава. Этот документ имеет важное значение для работы кооператива, и требования к нему регламентированы положениями ст. 116 ГК и ст. 112 ЖК.

В частности, здесь указываются адрес нахождения ЖСК и сведения о том, чем занимается данный кооператив, цели его формирования. В уставе прописывается руководящий состав ЖСК и его компетенция: какие решения может принимать руководство без проведения собрания, и каков в целом порядок принятия решений в различных ситуациях (при их единогласном принятии или принятии большинством голосов).

С 2016 года все ЖСК должны размещать в открытом доступе расчетную документацию, документы о праве на земельный участок под застройку, отчеты о голосованиях и заключение ревизора. Правление ЖСК обязано выбрать ревизора на срок в пределах 3 лет. Он будет проводить плановые проверки деятельности кооператива и отчитываться о расходовании бюджета перед его участниками.

Членство в ЖСК: права и обязанности его членов

Согласно ст. 111 Жилищного кодекса, членами кооператива могут стать физические лица в возрасте старше 16 лет и юридические лица. Численность кооператива не может быть менее 5, иначе его ликвидируют.

Максимальное количество пайщиков в ЖСК не может быть больше, чем количество квартир в доме. Пай в отношении квартиры выплачивает только один человек. Но он может передать свою долю другим лицам после приобретения и регистрации права собственности.

Права и обязанности пайщиков детально прописываются в уставе кооператива. Но в общем случае в перечень прав включается:

  1. Получение всего спектра необходимой информации о деятельности ЖСК.
  2. Оказание влияние на ход строительства через принятие участия в общем собрании для голосования по выдвинутым для обсуждения вопросам.
  3. Изучать документы по деятельности ЖСК, которые находятся в открытом доступе, и тем самым осуществлять контроль за деятельностью кооператива.
  4. Выходить из числа участников кооператива в любой момент, если не будет нарушен устав.

Обязанности пайщиков в ЖСК сводятся к необходимости оплаты паевых взносов, коммунальных услуг, налогов и иных обязательных платежей в установленные сроки, а также покрывать возникшие убытки через целевые взносы. Также они должны подчиняться решениям общего собрания, даже если мнение участника противоречит большинству.

Законные основания для подачи жалобы на ЖСК: как правильно составить и куда подать жалобу?
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это юридическое лицо, создаваемое гражданами для строительства и последующего обслуживания многоквартирного ...
Проведение учета доходов и расходов в жилищно-строительных кооперативах и товариществах собственников жилья
Жилищно-строительный кооператив – это некоммерческая организация, которая создается с целью строительства или выкупа и последующего ...
Жилищно-строительный кооператив и действующее законодательство о нем с точки зрения нормативно-правового регулирования
Жилищно-строительные кооперативы – это объединения физических и нередко юридических лиц, главной целью которых становится строительство ...
Что собой представляет жилищный накопительный кооператив и в чем особенности его функционирования?
Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал ...
Жилищно-строительный кооператив и товарищество собственников жилья: сходства и различия на основании действующего законодательства
Для управления многоквартирными домами создаются различные типы объединений людей, которые проживают в таких домах или ...
Банкротство и ликвидация жилищно-строительного кооператива: правила проведения процедуры с точки зрения норм права
Жилищно-строительные кооперативы – это юридические лица, которые создаются для возведения многоквартирного жилья и последующего обслуживания ...
Права, обязанности и положение председателя жилищно-строительного кооператива в соответствии с нормами законодательства
Жилищно-строительные кооперативы – специально создаваемые объединения людей, создаваемые для строительства многоквартирного дома и последующего управления ...
Для чего необходима пайщикам справка ЖСК о выплаченном пае? Порядок ее оформления
ЖСК, или жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан или юрлиц на основе свободного членства ...
Порядок составления протокола общего собрания ЖСК, цели его формирования и образец документа
ЖСК, или жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение граждан для удовлетворения их потребностей в жилье при ...
Каковы законодательные правила составления устава ЖСК, и из каких разделов состоит устав?
ЖСК, или жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан и юридических лиц, целью которого является ...
Проведение процедуры регистрации жилищно-строительного кооператива в соответствии с правилами действующего законодательства
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) – это юридические лица, которые создаются для управления имуществом многоквартирного дома. Данная ...
Что собой представляет договор ЖСК? Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ
У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия ...

Правила вступления и получения членства в ЖСК

Согласно ст. 121 Жилищного кодекса, вступление нового пайщика в ряды ЖСК предполагает обязательное голосование за него участников. Пока эта процедура не пройдена, пайщик не становится участником кооператива, а внесенные им средства не направляются в счет оплаты паевого взноса за недвижимость.

Для того чтобы стать членом ЖСК, нужно пройти следующие этапы:

  1. Подать в правление кооператива заявление о приеме (обычно его форма разработана в кооперативе).
  2. Данное заявление может рассматриваться в течение месяца.
  3. В указанные сроки должно быть назначено собрание участников кооператива по вопросу вступления в него нового члена.
  4. На общем собрании решается вопрос относительно того, предоставлять ли возможность новому члену вступать в кооператив или нет.
  5. Подписывается договор об участии в ЖСК.
  6. Уплачивается вступительный взнос и паевой взнос.

Указанный порядок действует и при продаже пая одним из участников, его уступке или при наследовании.

Точный порядок вступления в ЖСК должен содержаться в его уставе. Здесь приводятся точные размеры вступительных и паевых взносов, порядок их уплаты (в частности, банковские реквизиты для перевода), порядок выхода из состава ЖСК, ответственность участников за невнесение взносов.

Вступление в ряды  ЖСК имеет единственную цель: покупка квартиры в строящемся доме. Приобретение прав собственности на недвижимость предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Подписывается договор участия в ЖСК.
  2. Платятся вступительный взнос и паевые взносы по графику. Договором может потребоваться внесение целевых взносов на покрытие дополнительных расходов.
  3. После внесения последнего паевого взноса участникам необходимо получить справку о погашении задолженности.
  4. Когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, то необходимо подписать акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем принимающая сторона подтверждает факт отсутствия претензий к качеству недвижимости.
  5. Оформляется право собственности на недвижимость через посещение Росреестра или МФЦ. Пайщику необходимо собрать такой комплект документов: договор членства в ЖСК, покупки пая, справка о полной выплате стоимости пая, платежные документы (для подтверждения оплаты пая), акт приема-передачи недвижимости, квитанцию об оплате госпошлины в размере 2000 р. за оформление права собственности.

В течение 7-10 дней после проверки всех документов отметка о праве собственности на квартиру в пользе пайщика должна появиться в ЕГРН.

Отличие от других форм правления

Главная отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.

Рассмотрим ключевые отличия между договором о долевом участии и о строительных кооперативах в табличной форме.

Критерий Договор долевого участия Договор участия в ЖСК
Регистрация договора ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после регистрации допускается брать деньги с дольщиков Закон не обязывает регистрировать договоры участия ЖСК, что открывает возможности для мошенничества со схемой двойных продаж одной квартиры
Требования к разрешительной документации Перед заключением первого ДДУ застройщик должен подать в Росреестр установленный комплект документов: проектную документацию, разрешение на строительство и документы о праве собственности на землю Такие требования к ЖСК не предъявляются, чем часто пользуются недобросовестные застройщики, которые собирают с людей деньги за квартиры без разрешения на строительство
Стоимость недвижимости Остается неизменной, фиксируется в момент подписания договора Цена квартиры первоначально может быть сильно занижена, а затем после первого собрания пайщиков возрасти из-за инфляционной динамики и увеличения стоимости стройматериалов
Наказание за срыв сроков строительства Дольщики имеют право получить неустойку за просрочку в сдаче дома Ответственность может быть предусмотрена уставом ЖСК, но необязательно

Разница между ТСЖ и ЖСК состоит в том, что первые управляют домом, который уже был введен в эксплуатацию, а вторые занимаются строительством недвижимости.

Члены кооператива и товарищества выступают собственниками квартиры. Они добровольно принимают важнейшие решения и контролируют движение денег.

Отличие УК от ЖСК состоит в том, что управляющая компания является коммерческой организацией, управляющей многоквартирным домом и единолично принимающей решения.

Преимущества и недостатки ЖСК

Приобретение недвижимости с помощью договора участия ЖСК имеет свои преимущества и недостатки. В качестве преимуществ жилищно-строительных кооперативов можно определить:

  1. Возможность рассрочки платежа за квартиру. Участники кооператива оплачивают недвижимость постепенно: например, ежемесячно. Они вправе оплачивать стоимость квартиры раз в месяц или в другом порядке по договору. Обычно на то, чтобы внести всю стоимость недвижимости, пайщикам дается время до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, но в некоторых случаях сроки внесения платежа могут быть продлены и на период после окончания строительства. Данный способ особенно удобен для тех граждан, которые не имеют возможности накопить на всю квартиру сразу.
  2. Стоимость квартир в строящихся домах по договору участия в ЖСК дешевле, чем по ДДУ. Это связано с тем, что застройщики, которые работают по схеме ДДУ, имеют массу обязательств, и их расходы на строительство объективно выше.
  3. Прозрачность управления кооперативом. Каждым собственником квартиры могут приниматься важнейшие решения по ходу строительства на собраниях пайщиков. В частности, здесь может быть принято решение о приобретении более дешевых строительных материалов для снижения себестоимости.
  4. Возможность смены подрядчиков. Для строительства дома ЖСК нанимаются застройщики, поэтому в случае банкротства строительной компании пайщики могут поменять подрядчика и заключить договор с другой компанией. Тогда как у дольщиков возникает необходимость судебных разбирательств при банкротстве застройщика.
  5. Возможность дальнейшего управления домом. Так, после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Но для этого пайщики ликвидируют ЖСК и создают ТСЖ. То есть в будущем владельцы недвижимости смогут самостоятельно решать, как им потратить деньги на обслуживание дома.

Но не лишена такая форма управления, как ЖСК, и определенных минусов:

  1. Строгие ограничения в деятельности: в частности, с точки зрения численности количества собственников у одной квартиры (пайщиком и собственником по одной квартире может быть только одно лицо) и пр.
  2. Отсутствие ответственности ЖСК за срыв сроков строительства дома и прочие форс-мажорные обстоятельства, так как вся ответственность за ход стройки ложится на пайщиков. Важно, чтобы договор участия в ЖСК содержал пункт об ответственности за срыв сроков.
  3. Риски. Договоры ЖСК подлежат большим рискам, чем стандартные договоры ДУ. Дело в том, что они не регистрируются в Росреестре, из-за чего возрастают риски двойных продаж (когда одна и та же квартира продается одновременно нескольким собственникам). Поэтому потенциальным пайщикам нужно тщательно проверять ЖСК перед тем, как вступить в кооператив.
  4. Возможность увеличения сроков строительства. Так как стройматериалы могут в ходе строительства подорожать, то застройщики пропорционально повышают стоимость своих услуг. В результате пайщикам может потребоваться заплатить за квартиру большую сумму, чем это изначально было оговорено. Но если в уставе указано, что все решения принимаются на общем собрании, то пайщики могут отказаться от доплаты в адрес подрядчика.
  5. Более простая регистрация ЖСК: для регистрации кооператива и приема в него новых членов председателю не нужно предъявлять строгую проектную документацию и разрешения на строительство.

Перед вступлением в жилищно-строительный кооператив необходимо всесторонне проверить ЖСК, чтобы снизить свои риски:

  • прочитать отзывы о нем в интернете;
  • проверить, не находится ли застройщик на стадии банкротства, или не ведутся ли с его участием судебные разбирательства;
  • изучить устав товарищества (указанный документ должен содержать весь спектр необходимой информации: материалы стен, число квартир, количество этажей, наличие лифта в доме и пр.);
  • изучить договор, в котором содержатся условия расторжения договора, оформления права собственности, сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию;
  • проверить генерального подрядчика.

Выход из ЖСК

Члены кооператива вправе в любой момент до окончания строительства выйти из ЖСК и вернуть себе потраченные на покупку пая средства в полном размере. Это право гарантировано им ст. 9 ФЗ-215 от 2004 года.

Право на выход может быть реализовано членом кооператива в одностороннем порядке или через подачу им на имя правления заявления о выходе из ЖСК.

В заявлении стоит прописать следующие моменты:

  • наименование ЖСК;
  • ФИО пайщика;
  • реквизиты договора об участии в ЖСК: номер и дата договора;
  • просьба об исключении из членов ЖСК;
  • дата исключения;
  • размер взносов, которые подлежат возврату;
  • подпись заявителя и дата подачи заявления.
Заявление пишется в свободной форме и должно ссылаться на соответствующий пункт устава ЖСК, в котором оговорена возможность выхода сотрудника из кооператива, или на ст. 9 ФЗ-215. Образец заявления о выходе из ЖСК можно скачать здесь.

Таким образом, приобретение недвижимости через участие в ЖСК позволяет стать собственником своей квартиры с наименьшими издержками по сравнению с ДДУ. Для минимизации рисков участники кооператива должны внимательно подходить к его выбору, изучению своих прав и обязанностей, а также всей документации по работе ЖСК. Преимуществом ЖСК перед другими формами правления является также то, что пайщики могут принимать активное участие в жизни кооператива и влиять на ход строительства. Участниками кооператива могут стать физические или юридические лица. После внесения ими паевых взносов в полном размере и ввода дома в эксплуатацию к пайщикам переходят права собственности на недвижимость. ЖСК при этом подлежит ликвидации, и образуется ТСЖ для управления многоквартирным домом.