У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.
Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен
Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.
Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.
Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.
Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.
После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.
Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.
Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.
Порядок оформления договора
Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:
- Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
- Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
- Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
- Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
- Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
- Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.
После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:
- Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
- При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
- На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
- Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
- Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
- Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
- Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.
Содержание
Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.
Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:
- Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
- Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
- Порядок внесения членских и паевых взносов.
- Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
- Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
- Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
- Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
- Порядок предоставления квартиры.
- Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
- Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
- Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
- Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
- Сведения о пайщике.
Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Чем отличается договор ЖСК от ДДУ
Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами — по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».
Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.
Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.
| Критерий | Договор долевого участия 214-ФЗ | Договор ЖСК 215-ФЗ |
| Регистрация договора в Росреестре | Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре | В Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру |
| Стоимость квартиры | Указывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться | 215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры. |
| Окончание строительства | В ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержки | Законодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК |
| Рассрочка выплат | Рассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительства | Законодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома |
Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК
Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.
Преимущества и недостатки ДДУ
Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:
- У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
- Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
- Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
- Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
- Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.
Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:
- Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
- Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
- В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.
Преимущества и недостатки договора ЖСК
В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.
Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:
- Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
- Существует опасность двойных продаж.
- Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
- Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
- Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
- Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.
Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.
Бесплатная консультация: