Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это юридическое лицо, создаваемое гражданами для строительства и последующего обслуживания многоквартирного дома. Если избранное жильцами правление ЖСК не справляется со своими обязанностями, то жильцы вправе подать жалобу в надзорные органы.
Основания для подачи жалобы
Деятельность ЖСК состоит из двух основных этапов – организации постройки дома до сдачи в эксплуатацию и обслуживание уже заселенного дома на правах управляющей организации. На этапе строительства поводами для жалоб могут быть:
- нарушение сроков сдачи объекта;
- незаконное изменение параметров проекта;
- отказ в раскрытии информации о ходе строительства членам кооператива;
- несоответствие сдаваемой площади квартир заявленным параметрам;
- нарушение градостроительных норм и правил.
При наличии конструкторских просчетов или в целях экономии средств правление может самовольно изменить проектную документацию, при этом важно учесть, что изменение проекта может утвердить только собрание членов ЖСК при условии, что за такое изменение проголосуют не менее 75% членов. Кроме того, правление должно предоставлять пайщикам документы ЖСК и протоколы собраний по первому требованию (п. 2 ст. 123.1 ЖК РФ), а также информировать о примерных сроках сдачи дома.
После ввода здания в эксплуатацию у новоселов могут появиться новые поводы для жалоб на правление:
- несвоевременная уборка придомовой территории;
- нарушение сроков ремонта лифтов и электрооборудования подъездов;
- нарушения порядка поставок коммунальных ресурсов (воды, электричества и т. д.);
- растраты средств, уплаченных жильцами по квитанциям;
- проведение выборов руководящих и контрольных органов с нарушениями;
- нарушение процедуры подготовки коммуникаций к зимнему и летнему сезонам;
- прием в постоянный штат лиц, не имеющих нужной квалификации.
Выполнение работ по установке и ремонту коммуникаций (особенно электросетей и газопровода) должно проводиться сотрудниками, имеющими профильное образование. Допущение до данных работ сторонних лиц без договора является поводом для жалобы.
Куда обращаться
При нарушениях в работе правления ЖСК члены кооператива могут пожаловаться:
- в жилищную инспекцию;
- в Роспотребнадзор;
- в прокуратуру;
- в суд.
До подачи жалобы следует попытаться решить вопрос в досудебном порядке, в противном случае, надзорные органы и суд могут не принять жалобу, ссылаясь на отсутствие попыток решить вопрос самостоятельно.
Если по истечении 30 дней правление не отреагирует на жалобу или откажется решать проблему, нужно обращаться в надзорные органы.
Жилищная инспекция
Орган жилищного надзора создается при местной исполнительной власти и следит за соблюдением жилищного законодательства. В жилинспекцию следует обращаться в следующих случаях:
- при нарушениях правлением устава ЖСК и Жилищного кодекса;
- при некачественном ремонте и обслуживании дома;
- при регулярных перебоях с поставками воды, электричества и других ресурсов;
- при нарушении порядка отчета правления перед общим собранием пайщиков;
- при незаконном отказе в приеме нового члена в кооператив.
Обращение в жилищную инспекцию происходит в следующем порядке:
- Пайщики кооператива составляют жалобу и направляют ее в жилинспекцию.
- Инспекция проводит проверку по изложенным фактам.
- От имени местной власти правлению выдается предписание об исправлении недочетов.
В тексте жалобы нужно указать:
- место подачи бумаги;
- наименование кооператива, реквизиты, юридический адрес;
- ФИО и адреса всех заявителей;
- описание проблемы;
- требование устранить нарушение прав граждан;
- список и результат обращений в правление;
- дата и подписи.
В ходе проверки инспекция может запрашивать проектную документацию на строительство дома, а также документы на участок под домом и градостроительную документацию, изучать финансовые отчеты правления.
При необходимости орган жилищного надзора вправе приостановить деятельность правления кооператива, а также подать заявление в прокуратуру и суд. Если по истечении отведенного инспекцией времени нарушения не будут устранены, ЖСК может быть ликвидирован решением местной исполнительной власти.
Роспотребнадзор
Жалоба в Роспотребнадзор составляется при некачественном оказании конечных услуг потребителю. На этапе приема кооперативного дома поводом для жалобы может стать несоответствие площади и высоты стен сдаваемой квартиры заявленным в проекте параметрам. На этапе эксплуатации в Роспотребнадзор обращаются:
- при низком напоре или качестве воды;
- при нерегулярном вывозе мусора;
- при перебоях с поставками электроэнергии;
- при некачественном оказании иных услуг, предусмотренных договором с ЖСК.
В заявлении следует изложить перечень претензий к кооперативу и приложить контактные данные для связи.
Прокуратура
Обращение в прокуратуру может быть инициировано как членами кооператива, так и надзорными органами, проводящими проверку по жалобам жильцов. В данную структуру нужно обращаться, если члены правления совершают противоправные действия:
- расходуют собранные средства не по назначению;
- заключают фиктивные соглашения с подрядчиками;
- нарушают требования безопасности при строительстве;
- работают без регистрации юридического лица.
Если здание уже заселено, то поводом для обращения также могут стать грубые нарушения правил ремонта и обслуживания здания, которые могут привести к аварийным ситуациям и жертвам.
При обращении нужно перечислить не только факты нарушения прав граждан, но и максимальное количество доказательств данных фактов. К доказательствам можно отнести копии финансовых документов, официальные ответы правления на запросы, свидетельские показания жильцов и штатных сотрудников и т. д.
Рассмотрение спора с ЖСК в суде
Обращение в суд происходит при невозможности решить проблему через надзорные органы, а также в случае, если после устранения причины для жалобы жильцам необходимо возместить убытки и привлечь правонарушителей к ответственности.
В исковом заявлении указываются:
- ФИО истца, адрес проживания;
- наименование и адрес кооператива;
- цену иска;
- хронологическое описание хода дела;
- ссылки на законы;
- перечень доказательств;
- список документов;
- просьба к суду;
- дата и подпись.
Место подачи жалобы на правление ЖСК зависит от вида проблемы. Если правление не исполняет свои обязанности, то нужно жаловаться в жилинспекцию, при низком качестве услуг – в Роспотребнадзор, а при мошеннических схемах и растрате средств – в прокуратуру.
Бесплатная консультация:
Добрый вечер! Мы купили с женой квартиру в кооперативном доме, подъезд постоянно грязный, домофон выломан, а председатель на звонки не отвечает, пришли в кабинет — грубит. Он раньше другой кооператив возглавлял, который потом обанкротился, теперь нам пришел вредить, что делать?
А., председателем правления не имеет право быть лицо, занимавшее аналогичную должность в организации, обанкротившейся в течении последних трех лет (ст. 116.1 ЖК РФ). Вам нужно подавать жалобу в жилинспекцию и прокуратуру.
Здравствуйте! У нас кооперативный дом уже год как готов, но в эксплуатацию не вводят, председатель кооператива не принимает заявления, говорит подождите, но это все на словах, а причину настоящую нам не говорят, непонятно куда обращаться…
Марина, вы не лично подавайте обращение, а направляйте по почте заказным письмом с уведомлением. Если пройдет месяц, и ответа не будет, запросите на почте факт получения письма правлением и обращайтесь в жилинспекцию.
Мы вчера смотрели нашу квартиру в построенном доме, одна комната явно меньше заявленного размера, нам говорят, подпишите акт приемки и потом будет компенсация за кв. м., как лучше сделать?
Denis, ни в коем случае не подписывайте акт приемки! Вызовите представителя ЖСК, проведите замер и составьте акт о реальной площади квартиры, с этим актом идите в правление и требуйте компенсации. Подписывайте акт приемки только по факту получения денег!
Здравствуйте! В договоре указано, что преблизительная сдача дома в конце 2018г. На дворе 2020 г., а мы все слышим однинаковые отмазки как они готовят документы к проверяющим их органам и к комиссии, хотя во дворе до конца не выложили плитку, забор, спортивное покрытие и детскую площадку, газ проведен, но не врезан в общую трубу, а так же они уже строят др. дом … Уже сил нет слушать их обещания что вот вот и они сдадут дом… Подскажите пожалуйста, как мы можем повлиять на них, чтоб они приблизить сдачу дома и расшевелить их?
Здравствуйте. Купила квартиру во вторичном жилом фонде. К квартире холодно зимой, батареи еле тёплые. Председатель так и говорит, что она экономит! Куда обращаться?