Жилищно строительный кооператив
Правила вступления и получения членства в ЖСК
Согласно ст. 121 Жилищного кодекса, вступление нового пайщика в ряды ЖСК предполагает обязательное голосование за него участников. Пока эта процедура не пройдена, пайщик не становится участником кооператива, а внесенные им средства не направляются в счет оплаты паевого взноса за недвижимость.
Для того чтобы стать членом ЖСК, нужно пройти следующие этапы:
- Подать в правление кооператива заявление о приеме (обычно его форма разработана в кооперативе).
- Данное заявление может рассматриваться в течение месяца.
- В указанные сроки должно быть назначено собрание участников кооператива по вопросу вступления в него нового члена.
- На общем собрании решается вопрос относительно того, предоставлять ли возможность новому члену вступать в кооператив или нет.
- Подписывается договор об участии в ЖСК.
- Уплачивается вступительный взнос и паевой взнос.
Указанный порядок действует и при продаже пая одним из участников, его уступке или при наследовании.
Вступление в ряды ЖСК имеет единственную цель: покупка квартиры в строящемся доме. Приобретение прав собственности на недвижимость предполагает прохождение следующих этапов:
- Подписывается договор участия в ЖСК.
- Платятся вступительный взнос и паевые взносы по графику. Договором может потребоваться внесение целевых взносов на покрытие дополнительных расходов.
- После внесения последнего паевого взноса участникам необходимо получить справку о погашении задолженности.
- Когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, то необходимо подписать акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем принимающая сторона подтверждает факт отсутствия претензий к качеству недвижимости.
- Оформляется право собственности на недвижимость через посещение Росреестра или МФЦ. Пайщику необходимо собрать такой комплект документов: договор членства в ЖСК, покупки пая, справка о полной выплате стоимости пая, платежные документы (для подтверждения оплаты пая), акт приема-передачи недвижимости, квитанцию об оплате госпошлины в размере 2000 р. за оформление права собственности.
В течение 7-10 дней после проверки всех документов отметка о праве собственности на квартиру в пользе пайщика должна появиться в ЕГРН.
Отличие от других форм правления
Главная отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.
Рассмотрим ключевые отличия между договором о долевом участии и о строительных кооперативах в табличной форме.
Критерий | Договор долевого участия | Договор участия в ЖСК |
Регистрация договора | ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после регистрации допускается брать деньги с дольщиков | Закон не обязывает регистрировать договоры участия ЖСК, что открывает возможности для мошенничества со схемой двойных продаж одной квартиры |
Требования к разрешительной документации | Перед заключением первого ДДУ застройщик должен подать в Росреестр установленный комплект документов: проектную документацию, разрешение на строительство и документы о праве собственности на землю | Такие требования к ЖСК не предъявляются, чем часто пользуются недобросовестные застройщики, которые собирают с людей деньги за квартиры без разрешения на строительство |
Стоимость недвижимости | Остается неизменной, фиксируется в момент подписания договора | Цена квартиры первоначально может быть сильно занижена, а затем после первого собрания пайщиков возрасти из-за инфляционной динамики и увеличения стоимости стройматериалов |
Наказание за срыв сроков строительства | Дольщики имеют право получить неустойку за просрочку в сдаче дома | Ответственность может быть предусмотрена уставом ЖСК, но необязательно |
Разница между ТСЖ и ЖСК состоит в том, что первые управляют домом, который уже был введен в эксплуатацию, а вторые занимаются строительством недвижимости.
Отличие УК от ЖСК состоит в том, что управляющая компания является коммерческой организацией, управляющей многоквартирным домом и единолично принимающей решения.
Преимущества и недостатки ЖСК
Приобретение недвижимости с помощью договора участия ЖСК имеет свои преимущества и недостатки. В качестве преимуществ жилищно-строительных кооперативов можно определить:
- Возможность рассрочки платежа за квартиру. Участники кооператива оплачивают недвижимость постепенно: например, ежемесячно. Они вправе оплачивать стоимость квартиры раз в месяц или в другом порядке по договору. Обычно на то, чтобы внести всю стоимость недвижимости, пайщикам дается время до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, но в некоторых случаях сроки внесения платежа могут быть продлены и на период после окончания строительства. Данный способ особенно удобен для тех граждан, которые не имеют возможности накопить на всю квартиру сразу.
- Стоимость квартир в строящихся домах по договору участия в ЖСК дешевле, чем по ДДУ. Это связано с тем, что застройщики, которые работают по схеме ДДУ, имеют массу обязательств, и их расходы на строительство объективно выше.
- Прозрачность управления кооперативом. Каждым собственником квартиры могут приниматься важнейшие решения по ходу строительства на собраниях пайщиков. В частности, здесь может быть принято решение о приобретении более дешевых строительных материалов для снижения себестоимости.
- Возможность смены подрядчиков. Для строительства дома ЖСК нанимаются застройщики, поэтому в случае банкротства строительной компании пайщики могут поменять подрядчика и заключить договор с другой компанией. Тогда как у дольщиков возникает необходимость судебных разбирательств при банкротстве застройщика.
- Возможность дальнейшего управления домом. Так, после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Но для этого пайщики ликвидируют ЖСК и создают ТСЖ. То есть в будущем владельцы недвижимости смогут самостоятельно решать, как им потратить деньги на обслуживание дома.
Но не лишена такая форма управления, как ЖСК, и определенных минусов:
- Строгие ограничения в деятельности: в частности, с точки зрения численности количества собственников у одной квартиры (пайщиком и собственником по одной квартире может быть только одно лицо) и пр.
- Отсутствие ответственности ЖСК за срыв сроков строительства дома и прочие форс-мажорные обстоятельства, так как вся ответственность за ход стройки ложится на пайщиков. Важно, чтобы договор участия в ЖСК содержал пункт об ответственности за срыв сроков.
- Риски. Договоры ЖСК подлежат большим рискам, чем стандартные договоры ДУ. Дело в том, что они не регистрируются в Росреестре, из-за чего возрастают риски двойных продаж (когда одна и та же квартира продается одновременно нескольким собственникам). Поэтому потенциальным пайщикам нужно тщательно проверять ЖСК перед тем, как вступить в кооператив.
- Возможность увеличения сроков строительства. Так как стройматериалы могут в ходе строительства подорожать, то застройщики пропорционально повышают стоимость своих услуг. В результате пайщикам может потребоваться заплатить за квартиру большую сумму, чем это изначально было оговорено. Но если в уставе указано, что все решения принимаются на общем собрании, то пайщики могут отказаться от доплаты в адрес подрядчика.
- Более простая регистрация ЖСК: для регистрации кооператива и приема в него новых членов председателю не нужно предъявлять строгую проектную документацию и разрешения на строительство.
Перед вступлением в жилищно-строительный кооператив необходимо всесторонне проверить ЖСК, чтобы снизить свои риски:
- прочитать отзывы о нем в интернете;
- проверить, не находится ли застройщик на стадии банкротства, или не ведутся ли с его участием судебные разбирательства;
- изучить устав товарищества (указанный документ должен содержать весь спектр необходимой информации: материалы стен, число квартир, количество этажей, наличие лифта в доме и пр.);
- изучить договор, в котором содержатся условия расторжения договора, оформления права собственности, сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию;
- проверить генерального подрядчика.
Выход из ЖСК
Члены кооператива вправе в любой момент до окончания строительства выйти из ЖСК и вернуть себе потраченные на покупку пая средства в полном размере. Это право гарантировано им ст. 9 ФЗ-215 от 2004 года.
Право на выход может быть реализовано членом кооператива в одностороннем порядке или через подачу им на имя правления заявления о выходе из ЖСК.
В заявлении стоит прописать следующие моменты:
- наименование ЖСК;
- ФИО пайщика;
- реквизиты договора об участии в ЖСК: номер и дата договора;
- просьба об исключении из членов ЖСК;
- дата исключения;
- размер взносов, которые подлежат возврату;
- подпись заявителя и дата подачи заявления.
Таким образом, приобретение недвижимости через участие в ЖСК позволяет стать собственником своей квартиры с наименьшими издержками по сравнению с ДДУ. Для минимизации рисков участники кооператива должны внимательно подходить к его выбору, изучению своих прав и обязанностей, а также всей документации по работе ЖСК. Преимуществом ЖСК перед другими формами правления является также то, что пайщики могут принимать активное участие в жизни кооператива и влиять на ход строительства. Участниками кооператива могут стать физические или юридические лица. После внесения ими паевых взносов в полном размере и ввода дома в эксплуатацию к пайщикам переходят права собственности на недвижимость. ЖСК при этом подлежит ликвидации, и образуется ТСЖ для управления многоквартирным домом.