ЖСК, или жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан и юридических лиц, целью которого является строительство многоквартирного дома. В число обязательных документов, которые обязан сформировать кооператив при своем формировании, входит устав ЖСК.
Что представляет собой устав ЖСК
Каждое юридическое лицо в работе опирается не только на положения законодательства и общегосударственные документы, но и на внутреннюю документацию организации, в частности, на положения своего устава. Устав юридического лица представляет собой свод правил, которые регламентируют порядок его деятельности. Это основной документ организации, включающий основные принципы работы кооператива.
Устав определяет правовые рамки работы кооператива: каждая организация может заниматься только теми видами деятельности, которые упоминаются в указанном документе. Без устава невозможно пройти процедуру регистрации ЖСК и дальнейшая деятельность кооператива без него невозможна.
Функции устава
Главной целью устава ЖСК является фиксация здесь информации относительно деятельности организации и правовых аспектов ее функционирования. С учетом указанной цели устав выполняет следующие функции:
- Регулирование правового положения компании.
- Регулирование отношений, которые затрагивают ее внутреннее управление.
- Регулирование отношений ЖСК с прочими организациями и гражданами (в частности, с застройщиками).
Устав дает ответы на важнейшие вопросы для потенциальных членов кооператива:
- порядок вступления в его ряды;
- выплата паевого взноса и прочих выплат;
- размер вступительного взноса;
- величина паевых взносов;
- ответственность за нарушение своих обязательств;
- состав и компетенция органов управления и контроля;
- порядок покрытия убытков кооператива и пр.
Это позволяет потенциальным покупателям недвижимости принять взвешенное решение относительно целесообразности участия в кооперативе.
Заинтересованные лица, которые обнаружили нарушения в уставе, должны обратиться в жилищную инспекцию или муниципальное образование с заявлением о выявленных фактах нарушения при создании ЖСК.
Порядок составления документа
Устав ЖСК разрабатывается вместе с принятием решения о формировании кооператива. Его учредителями могут стать дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет или юридические лица. Учредители могут создавать ЖСК как бессрочно действующий кооператив, так и как на определенный срок, что указывается в уставе.
Кооператив, по сути, является некоммерческой организацией, которая не предполагает извлечение прибыли, поэтому ей не нужно формировать уставной капитал и прописывать его величину в уставе.
Унифицированного и обязательного к применению устава ЖСК законодательно не предусмотрено.
Принятые на первом собрании решения, в том числе указание на утверждение учредителями кооператива протокола, прописываются в итоговом протоколе по результатам первого собрания.
Постановлением Правительства №558 от 2012 года был утвержден типовой устав ЖСК, который можно взять за основу при формировании устава кооператива. Этот документ был разработан с учетом ФЗ «О содействии в развитии жилищного строительства..» и должен применяться кооперативами, созданными для строительства домов для малоимущих граждан и лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условиях. В нем содержатся меры государственной поддержки для таких кооперативов: по безвозмездному предоставлению земельных участков и архитектурных проектов, содействии в подключении к инфраструктуре и пр.
Формулировки в уставе должны быть максимально четкими и информативными, они не должны давать повода для их двойственного трактования.
Какие разделы должен включать в себя устав
Согласно положениям ст. 52 Гражданского кодекса и ст. 113 Жилищного кодекса, в устав ЖСК включаются следующие сведения:
- Наименование и место нахождения кооператива (стоит учесть, что использование в наименовании слов «Российская федерация» или «Россия» разрешено в исключительных случаях после согласования с Правительством). Под местонахождением кооператива понимается место, где расположено его правление, и где кооператив будет проходить государственную регистрацию.
- Организационно-правовая форма – некоммерческая организация в форме потребительского кооператива.
- Предмет и цели деятельности ЖСК. Жилищный кооператив может осуществлять только ту деятельность, которая прописана в его уставе. Указанный перечень видов деятельности является закрытым и не подлежит расширению. В уставе не допускается использование расширительных формулировок вроде «иные цели» и «иные виды деятельности». Основной целью кооператива является удовлетворение потребностей в жилье и управлении многоквартирным домом. Предметом является строительство, реконструкция и содержание дома.
- Условия относительно размера паевых взносов членов кооператива.
- Состав паевых взносов.
- Порядок внесения вступительных взносов.
- Ответственность членов кооператива за нарушение обязательств о внесении паевых взносов.
- Состав кооператива.
- Компетенция органов управления кооператива.
- Порядок принятия решений в ЖСК.
- Указание на то, какие решения принимаются квалифицированным большинством, а какие единовременно.
- Каков порядок покрытия членами кооператива убытков.
- Порядок реорганизации и ликвидации ЖСК.
В уставе кооператива могут быть прописаны прочие положения, которые не противоречат Жилищному кодексу или иным федеральным законам.
Согласно ст. 113 ЖК, в уставе может быть указана информационная система, с помощью которой будут решаться управленческие задачи в кооперативе.
Высшим органом управления ЖСК выступает общее собрание членов ЖСК или конференция (конференция созывается, если число участников кооператива превышает 50 человек). Иные органы управления в виде правления кооператива или председателя правления имеют отличающийся круг полномочий и не могут единолично принимать важнейшие решения.
Каждый из этих составляющих структуру ЖСК элементов стоит описать по следующей схеме:
- Порядок их формирования.
- Сроки полномочий.
- Компетенция, в том числе исключительная.
- Условия проведения заседаний и их регулярность.
- Порядок принятия решений по различным вопросам.
В уставе может быть предусмотрено четыре вида взносов, которые совершаются членами предприятия: вступительный, паевой, на ремонт дома и на его эксплуатацию.
Порядок принятия и регистрации
Устав формируется на первом собрании учредителей кооператива перед его официальным созданием. Устав необходим для того, чтобы кооператив могли должным образом зарегистрировать в Налоговой инспекции. После регистрации устава в ФНС и прохождения ЖСК регистрационных действий он приобретает статус юридического лица.
При передаче устава в бумажном виде его предварительно следует прошить, пронумеровать и заверить подписью заявителя. На последнем листе ставится пломба с указанием количества страниц в документе. Электронная версия устава подписывается с помощью ЭЦП.
Документы на регистрацию ЖСК, включая устав, могут быть поданы в Налоговую инспекцию одним из указанных ниже способов:
- лично;
- через полномочного представителя;
- направлены почтой;
- переданы через МФЦ;
- переданы в электронном виде с помощью специального сервиса ФНС.
После того как устав пройдет процедуру государственной регистрации, кооператив получит:
- Свидетельство о постановке на учет в ФНС (ИНН).
- Свидетельство о госрегистрации ЖСК (ОГРН).
На регистрацию ФНС отводится 5 рабочих дней.
После того как устав ЖСК пройдет процедуру утверждения в ФНС, его положения станут обязательными не только для лиц, которые его утвердили, но и для всех участников кооператива (пайщиков).
Оформить изменения можно в виде новой редакции устава или отдельного листа изменений. Новая версия устава должна также пройти процедуру регистрации в ФНС по правилам, указанным в ст. 51 Гражданского кодекса и ФЗ-129 «О государственной регистрации».
Государственная регистрация изменений в устав ЖСК предполагает оплату госпошлины в размере 800 р. Ее необходимо оплатить заранее и предоставить в налоговую инспекцию платежное поручение или квитанцию.
Помимо квитанции и новой редакции устава, в инспекцию передаются:
- Заявление по установленной форме Р13001.
- Оригинал протокола общего собрания, на котором было принято решение о внесении изменений.
- Нотариальная доверенность на представителя (при необходимости).
Изменения должны быть зарегистрированы в течение 5 дней.
Таким образом, устав ЖСК является обязательным документом, без которого невозможно функционирование кооператива. Все направления работы кооператива, цели создания ЖСК и базовые задачи прописаны именно в уставе. Устав формируется и утверждается на первом заседании будущего кооператива, а изменения в него вносятся на общем собрании участников. Устав является учредительным документом ЖСК, который передается в Налоговую инспекцию вместе с другими документами на регистрацию кооператива. В устав обязательно включаются сведения, о которых сказано в ст. 52 ГК, а также в ст. 113 ЖК. Все изменения в уставе должны пройти повторную процедуру госрегистрации.