Сфера недвижимости на сегодняшний день представляет собой сложную структуру, в которой постоянно происходит оборот большого количества объектов недвижимости и, соответственно, большого количества капитала, что делает рынок недвижимости очень привлекательным для большого количества мошенников, которые стремятся получить максимальную выгоду для себя с помощью реализации различных преступных схем.
Какие существуют схемы мошенничества на рынке недвижимости и каким образом можно от них защититься?
Понятие мошенничества в сфере недвижимости
Мошенничество как один из видов преступлений, совершаемых на рынке недвижимости, находится в ведении статьи 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации. Эта статья дает определение того, что следует понимать под мошенничеством в целом.
В соответствии с положениями данной статьи, под мошенничеством следует понимать мероприятия, конечной целью которых является получение чужого имущества, совершенное путем обмана или хищения.
Однако преступление будет считаться оконченным только в том случае, если чужое имущество было получено в собственность мошенника.
Для сферы недвижимости характерно причинение имущественного ущерба в крупном или особо крупном размере. Квалификация за совершение таких преступлений осуществляется по частям 2 и 4 статьи 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации. Наказание назначается судом по итогам рассмотрения дела, которое осуществляется после проведения всех необходимых следственных мероприятий.
Виды мошенничества
Рынок недвижимости представляет достаточно широкие возможности для получения прибыли, если такое получение осуществляется мошенническим путем.
Наиболее распространенными в данной сфере следует считать следующие виды мошенничества:
- преступления в сфере аренды жилых и нежилых помещений;
- преступные действия в отношении аренды земельных участков;
- мошеннические действия в сфере купли-продажи различных объектов недвижимости, как жилой, так и нежилой;
- мошеннические действия в сфере строительства объектов недвижимости, в том числе при осуществлении долевого строительства;
- деятельность недобросовестных риэлторов при осуществлении оборота недвижимости;
- мошенничество с различными видами жилья, в том числе социального назначения.
Преступления в сфере аренды недвижимости
Аренда недвижимости представляет собой одну из самых популярных для мошенников группу сделок по недвижимости, в которой количество преступлений совершается наиболее часто.
В данной сфере чаще всего совершаются преступления таких типов:
- Аренда жилья, договор которой расторгается по желанию арендодателя по причине «наступления особых обстоятельств», из-за которых владелец жилья не может больше сдавать свое жилье. Данная схема может реализовываться в отношении одного объекта жилой недвижимости неоднократно.
- Аренда квартиры или дома, у которого есть еще владельцы, о которых арендодатель умолчал. После того, как договор аренды был заключен, появляется второй собственник, который требует расторжения заключенного соглашения, так как он против сдачи жилья в аренду (например, в связи с тем, что он не знал о том, что квартира будет сдана в аренду). Договор расторгается, но средства за аренду, как правило, больше не возвращаются.
Аренда земельных участков
При осуществлении аренды земельных участков также существуют различные мошеннические схемы, самыми распространенными из которых являются:
- Сдача участка в аренду по договору, в котором указываются не те виды разрешенного использования, а также категории, которые не подлежат использованию в соответствии с целями заключенного договора аренды.
- Кроме того, используются те же схемы, что и при заключении договора аренды жилой и нежилой недвижимости.
Мошенничество при купле-продаже объектов недвижимости
Часть рынка недвижимости, на которой осуществляется процедура купли-продажи различных объектов недвижимости, также, как и часть, посвященная аренде, представляет собой достаточно привлекательную часть для мошенников. Одними из самых распространенных схем являются следующие:
- Сделка по купле-продаже объектов недвижимости, у которых есть пользователь, временно утративший возможность пользования (например, находится в местах лишения свободы или проходит службу в армии). Такая форма мошенничества имеет максимальное распространение при продаже жилой недвижимости, относящейся ко вторичному рынку (для того, чтобы избежать таких проблем при приобретении такого имущества, следует проверить наличие лиц, временно выписанных из квартиры).
- Сделки с приобретением квартиры в ипотеку также часто осуществляются мошенниками. Как правило, такие схемы выполнить достаточно сложно, так как все документы до выдачи ипотечного кредита подробно проверяются банком. Однако в некоторых случаях мошенники могут оформить ипотечный займ на несуществующую жилплощадь или на квартиру, которая в продажу выставлена не была или уже была реализована. Такой способ мошенничества применяется как в отношении физических лиц (на них оформляется ипотечный займ), так и в отношении банков (оформленный займ не будет выплачиваться мошенниками).
- Сделка, которая может быть признана недействительной, является одним из самых распространенных видов мошенничества. Признание недействительной сделки осуществляется в соответствии с положениями Гражданского Кодекса (например, в силу того, что лицо, подписавшее договор со стороны продавца, не имеет на это юридического права).
- При купле-продаже происходит занижение стоимости реализуемого объекта недвижимости. Осуществляется такое занижение с целью уменьшения суммы налога, который придется заплатить после продажи. Заниженная стоимость указывается в договоре купли-продажи. Потом сделка признается недействительной, и только та сумма, которая была указана в договоре купли-продажи, будет возвращена покупателю, что является существенно меньшей, нежели была заплачена покупателем на самом деле.
- Продавец отказывается выписываться из проданной квартиры, так как у него нет больше других мест для проживания.
Мошенничество с социальной недвижимостью
Данный вид мошенничества распространён в настоящее время при передаче жилья многодетным или малоимущим семьям. Несмотря на то, что передача такой недвижимости может осуществляться только при контроле сделок со стороны органов опеки и попечительства и социальной защиты, в данной сфере сделок сохраняется большой риск мошеннических действий.
Наиболее распространёнными считаются следующие типы мошенничества:
- Передача многодетным семьям квартир или домов, не предназначенных для проживания, например, в силу расположения за пределами населенных пунктов или вне зоны транспортной доступности. В настоящее время такой механизм мошенничества может быть осуществлён только при взаимодействии с кем-то из сотрудников уполномоченных органов, так как качество приобретаемых квартир проверяется сотрудниками уполномоченных государственных органов.
- Предоставление жилья, которое построено некачественно. Чаще всего такие преступления совершаются при осуществлении специальных государственных программ. В подавляющем большинстве случаев они квалифицируются как мошеннические действия, совершенные группой лиц по предварительному сговору.
- Аналогичная схема может быть реализована при обмене по различным социальным программам, например, реновации жилья на новое, более качественное. Однако ввиду тщательного контроля сейчас такой вид мошенничества реализовать сложнее.
Деятельность недобросовестных риэлторов
Мошенничество, осуществляемое риэлторами, на сегодняшний день имеет несколько форм, которые не касаются в основном непосредственного осуществления сделок по купле-продаже квартир.
К таким формам относятся:
- «Кабальный договор». Данная форма сделки представляет собой заключение между клиентом риэлторского агентства и самим агентством договора, главной целью которого является подбор подходящего под аренду или приобретение объекта недвижимости. Далее есть два пути развития ситуации: либо сотрудники агентства ищут «подходящие варианты», но не могут подобрать ничего из того, что устроило бы клиента (на самом деле такой поиск и не осуществляется), либо тянут время до последнего, ничего не предлагая клиенту. При попытке расторгнуть договор клиента обязывают выплатить неустойку за невыполнение им своих обязательств.
- «Продажа пустых баз». Данный вариант мошенничества выглядит как предложение клиенту к приобретению базы клиентских номеров владельцев объектов недвижимости, которые продаются или сдаются в аренду. Клиент сам прозванивает такую базу и ищет тот вариант, который его устроит. Однако в такую базу внесены номера, которые не существуют либо принадлежат лицам, которые не хотят сдавать свое жилье или продавать его, либо владельцы номеров уже свою недвижимость реализовали или эксплуатируют по своему выбору. После того, как такая база не принесла должных результатов, клиент вынужден обратиться в другое агентство, при этом денег за приобретенную «пустую» базу ему никто не вернет.
- «Подложная сделка». Этот вид мошенничества направлен на неправомерное завладение чужим имуществом с использованием своего служебного положения. Суть такой схемы заключается в том, что клиенту риэлтора предлагается подписать договор оказания представительских услуг, в рамках которого риэлтор берет на себя все заботы о проведении сделки. Параллельно с подписанием договора риэлтор подписывает и генеральную доверенность на распоряжение имуществом, что в последующем выливается в переоформление такого имущества на себя. Доказать мошеннический характер такого действия очень сложно.
Мошенничество при долевом строительстве
В связи с тем, что такое мошенничество в настоящее время распространено очень сильно, Президентом Российской Федерации осенью 2017 года было высказано предложение, оформленное в виде законодательной инициативы, о том, чтобы к 2019-2020 гг. количество объектов недвижимости, возводимых по программе долевого строительства, было сокращено до минимального уровня.
В долевом строительстве реализуется только одна схема, которая направлена на то, чтобы получить максимальное количество денежных средств.
Выглядит такой мошеннический порядок следующим образом:
- Организуется фирма, которая выступает в качестве фонда сбора денежных средств. От ее имени с теми, кто принял решение участвовать в долевом строительстве в качестве вкладчика, заключается договор о внесении денежных средств в обмен на передачу прав требования приобретенных квадратных метров.
- Эта фирма заключает договор с подрядной организацией, которая занимается строительством конкретного объекта недвижимости, что будет представлять интересы дольщиков, и передает имеющиеся денежные средства ей.
- Подрядчик заключает, в свою очередь, договор о возведении рассматриваемого объекта недвижимости с субподрядчиком, который и является застройщиком.
- Две фирмы-посредника самоуничтожаются (например, через закрытие юридического лица или через реорганизацию). Как результат – вкладчикам в долевое строительство потребовать возмещение вложенных средств не у кого.
Однако, независимо от того, с каким видом мошенничества пришлось столкнуться, есть определенный порядок защиты нарушенных интересов.
Как защититься?
Для защиты от любых видов мошенничества существует специальный порядок действий, итогом которого становится привлечение виновных к ответственности. Выглядит он следующим образом:
- Пострадавшему или группе пострадавших следует составить заявление в органы полиции и следственного комитета по месту проживания заявителя с просьбой провести проверку по факту нарушения прав человека в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации. Если пострадавших несколько, но это небольшое количество, то каждый пишет самостоятельное заявление. Если речь идет о большом количестве потерпевших, то заявление составляется коллективным способом (с подписями всех заинтересованных лиц).
- К заявлению приложить все документы, выступающие в качестве доказательств того, что был факт мошенничества.
- Кроме того, потребуются также и свидетельские показания, которые также смогут подтвердить факт мошенничества (необходимо указать контактные данные свидетелей).
- Заявление принимается к рассмотрению и в течение двух суток проводится доследственная проверка. Если на ее этапе были выявлены факты мошенничества, а информация, указанная в заявлении, была признана действительной, возбуждается уголовное дело.
- Следственные органы совместно с полицией проводят все необходимые оперативно-розыскные мероприятия и после их завершения направляют дело в суд для вынесения итогового решения.
- В суде потерпевшие либо представляют свои интересы лично, либо с помощью прокурора, выступающего в качестве государственного обвинителя.
Мошенничество в сфере недвижимости имеет достаточно большое количество видов и типов. Однако от них можно защититься, если грамотно и внимательно относиться к составлению всех документов и пользоваться услугами только проверенных и хорошо зарекомендовавших себя специалистов.
Бесплатная консультация: