Управляющая компания
Управляющие компании в рамках своей деятельности по обслуживанию домов и предоставлению гражданам коммунальных услуг нередко нарушают законодательные нормы. Порядок привлечения УК к ответственности зависит от вида правонарушения, а также от особенностей договора организации с собственниками квартир.
Что такое УК
Под управляющей компанией понимается юридическое лицо, созданное учредителями для организации управления многоквартирным домом в целях извлечения прибыли. Большинство УК образованы из бывших советских домоуправлений опытными работниками жилищных структур.
Управляющая компания действует на основе лицензии и является одним из способов управления домом наряду с ТСЖ и непосредственным руководством собственников квартир. При выборе УК жильцы заключают с ее руководством лицензионный договор, одной стороной которого выступают все собственники, проголосовавшие за выбор данной УК, а другой стороной – сама УК. Жильцы, проголосовавшие против выбора данной УК или не пришедшие на собрание, должны заключать с УК отдельные договоры.
К преимуществам выбора УК для управления домом относятся:
- наличие большого опыта работы;
- освобождение владельцев жилья от решения каких-либо организационных вопросов;
- наличие собственных средств для балансировки задолженностей жильцов;
- умение договариваться с поставщиками ресурсов.
При создании товарищества многим жильцам приходится самостоятельно выбирать руководящие и контрольные органы, участвовать в создании коллективных договоров и общих собраниях, а управляющая компания выполняет все функции по управлению домом самостоятельно.
Наличие собственных средств позволяет избежать отключения коммунальных благ всем жильцам дома из-за долгов отдельных жильцов, в то время как многие небольшие ТСЖ не имеют такой возможности.
К минусам относятся сложность контроля над деятельностью УК со стороны жильцов и необходимость оплачивать услуги компании.
Обязанности УК
К основным обязанностям управляющих компаний относят:
- поддержание общих помещений дома в надлежащем состоянии;
- обеспечение готовности и исправной работы инженерных коммуникаций;
- своевременная подготовка дома к отопительному и паводковому сезонам;
- устранение аварий и неисправностей общего имущества;
- предоставление жильцам коммунальных ресурсов в виде воды, электричества, газа и т. д.;
- расчет стоимости потребленных услуг и выставление квитанций жильцам;
- сбор и перераспределение средств с собственников и нанимателей квартир;
- организация и проведение капремонта;
- предоставление сведений о своей деятельности по запросу жильцов.
В рамках выполнения обязанностей по содержанию и ремонту общих помещений руководство УК привлекает сотрудников и заключает договоры с подрядчиками.
Законодательное регулирование
Деятельность УК регулируется:
- Жилищным кодексом;
- Постановлением Правительства № 290;
- Постановлением Правительства № 416;
- местными нормативными актами.
В ст. 162 ЖК РФ перечислены необходимые условия договоров собственников с УК, которые заключаются на срок от 1 до 5 лет.
В Постановлении № 290 приведен базовый список работ, которые должна организовать УК в рамках своей деятельности по содержанию и ремонту общедомовой собственности, а также правила выполнения таких работ.
Постановление № 416 определяет стандарты работы УК по управлению домом, порядок оформления документации и стандарты раскрытия сведений об УК заинтересованным лицам.
Ответственность за неисполнение обязанностей
За нарушение УК регламента своей деятельности или неисполнение обязанностей предусмотрены следующие виды ответственности:
- за несвоевременное размещение важной для жильцов информации на сайте УК или в системе ГИС ЖКХ – штраф в размере 5000-10000 рублей (ст. 13.19.2 КоАП);
- за неправомерное увеличение квартплаты в квитанциях – штраф в пользу пострадавших жильцов в размере 50% от суммы, на которую была завышена квартплата (п. 11 ст. 156 ЖК);
- за нарушение правил содержания дома сотрудником УК – штраф в размере 4000-5000 рублей, а сама УК подвергается штрафу в размере 40-50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП);
- за нарушение правил лицензионного договора по управлению домом – штраф в размере 50-100 тысяч рублей (ст. 14.1.3 КоАП).
Порядок привлечения к ответственности
Для привлечение УК к ответственности за невыполнение своих обязанностей необходимо выполнить следующие действия:
- Собрать доказательства невыполнения обязанностей.
- Направить претензию руководству УК и получить уведомление о принятии.
- При отсутствии реакции со стороны УК направить жалобу в жилищную инспекцию и прокуратуру.
- При отказе УК возмещать причиненный ущерб направлять исковое заявление в суд.
Заявление в орган жилищного надзора должно содержать следующие сведения:
- наименование органа обращения;
- ФИО и адреса заявителей;
- описание проблемы;
- требования заявителей;
- дата и подписи.
При описании проблемы нужно изложить в хронологическом порядке появление первых признаков неисправности, принятые меры (обращение в ремонтную службу, к руководству УК), а также реакцию сотрудников УК на обращение.
В качестве требования нужно указать привлечение УК к административной ответственности, а также возмещение причиненного ущерба и устранение неисправностей общедомового оборудования.
Обращение в жилищную инспекцию в большинстве случаев достаточно для устранения неисправностей сотрудниками УК. Чтобы грамотно составить жалобу, необходимо внимательно изучить коллективный договор с УК и особенности местного жилищного законодательства, а также прикрепить к тексту максимальное количество доказательств изложенных фактов.
Бесплатная консультация: